xx园销售执行报告

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1、呈：深圳市花样年投资发展有限公司趣园深圳市星彦房地产经纪评估有限公司销售执行报告深圳市花样年投资发展有限公司暨潘总台鉴：承蒙信任，我们非常荣幸地提交趣园项目的后期执行报告，供贵司决策时参考。本册执行报告是根据前期策划报告、与贵司的多次会议，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。由于时间和资料的限制，未必能将趣园的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。专此送达，敬祝商祺！深圳市星彦地产顾问有限公司2003年6月28日目录第一部分物业定位评估一、总体市场现状/5二、项目定位/5三、目标客户定位/

2、11四、营销战略/11第二部分价格一、厘定价格的相关因素/14二、价格定位/14三、价格策略/15四、定价原则/16五、付款方式/16六、回款计划/16第三部分营销氛围形成一、包装总纲/15二、应用系统/151、营销通路包装/152、卖场形象包装/173、形象宣传包装/17第四部分销售实施一、销售总体战略及目标/21二、销售阶段及进度/21三、销售阶段工作安排/22四、销售前期准备工作/24五、销售管理/25第五部分推广策略一、总体策略/28二、核心卖点/28三、推广主题/28四、阶段安排/29五、媒体组合策略/31六、费用预算/36七、市场风

3、险及应对策略/38附件：1、回款计划表第一部分物业定位评估一、总体市场现状1、总体经济形势不容乐观：英国《经济学家》杂志2003年5月31日公布的一项调查结果显示，今后4年内全球房地产价格预计将会缓慢下跌。在当前全球经济依然不景气的情况下，这种跌势将给世界经济进一步带来负面影响。2、深圳房地产市场价格战愈演愈烈；3、非典的余悸尚未完全消散，市场前景不容乐观；4、市场高端产品由于目标客户群较小，竞争压力日趋增大。二、项目定位1、项目现状目前主体工程已进行到首层，预计在10月封顶，2004年12月入伙。■技术指标总用地面积：3393.9m2总建筑面

4、积：17287.1m2其中：住宅13370.1m2容积率：3.94实用率：79%车位：100个总户数：247户建筑密度：22.13%建筑绿地率：30%总层数：23，住宅层数22层■户型比例及结构户型功能面积m2套数比例%A2房1厅1卫69.96219B2房1厅1卫64.81219C1房1厅1卫57.99229D1房1厅1卫47.9917273合计236100%1、SWOT分析优势（S）：a)均有深圳高尔夫景观；b)地处中心区和车公庙两大商务区之间；c)环境幽静，具较强私密性；d)产品具个性化（电梯分层到达，会员制）；a)送个性化精装修，轻松入住

5、。劣势（W）：a)项目体量小，会所经营面积小；b)推广费用有限；c)三梯11户，私密性不足；d)临滨河路，有一定的噪音污染；机会（O）：a)周边市场上暂时没有同类产品推出。威胁（T）：a)产品被市场认知需要一定的时间和过程；b)期房销售难度较大，增加了项目风险。1、项目四至景观【项目北向景观】【项目西北向景观】【项目西南向景观】【项目东向景观】【项目西向景观】【项目入口】1、综合评价及定位1）综合评价■景观：本项目地处深圳高尔夫以南，具有先天的自然景观优势，户户均能引景入室，提升了项目的价值；■户型：户型设计充分考虑了景观的利用，以及未来公寓的

6、使用。主打50平方米的小户型位于建筑中段，为“一室一卫+开放式厨房”的户型，在东端、中部、西端三处根据外部景观特点和采光面条件考虑非北向景观的可能性，设置“一居一卧一工作间一卫一厨”的户型，四种户型针对不同消费群体设置，在考虑景观的均好性的同时充分满足未来使用者的个性化需求；■会所：特色顶级餐饮、SPA、红酒廊、雪茄枋，一个社会名流、商务精英的聚集地，寓商务交流于休闲之中，为会员搭建信息共享的商务平台；■个性化管理：公寓一户一卡，电梯分户直达；全精装修，全方位星级酒店管理，体贴入微好管家；会所实行会员制管理，拒绝非会员的进入；■由于开发体量较小

7、，营销费用受到限制；■会所规模较小，不利于项目品质的提升。1）综合定位深圳首家会员制公寓以会员制来实现公寓的私密性和尊贵感，并推崇项目的首家概念，体现产品的罕有和值得珍藏。一、目标客户定位本项目的目标客户应为位于社会较高层面，事业有成的社会各界的顶尖人士群体，以及商务接待比较频繁的公司及社团，具体可分为以下几类：1、深圳各大企业主、高级管理者；2、高级公务员；3、商务接待频繁的公司及社团；4、深圳各行业顶尖成功人士（商人、著名艺人、律师、会计师、建筑师）；5、香港及内地经常往来深圳的商务精英；6、自由职业者（艺术家、作家、音乐人等）。二、营销战

8、略“内联升---履中备载”模式会员营销战略要点：1、以最快的速度筹建喜福会并发展会员；2、详细记载和分析会员资料；3、会籍与公寓相结合，针对会员进行有