零售业的商圈研究(1)

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1、零售业是一种地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，所以商业网点的开发必须多方考虑，慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈分析，即先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后才能确定大致地点进行开发。　　一、商圈理论分析　　（一）商圈简介　　所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商

2、圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析，我们把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次，即中心商业圈（primarytreadzone）、次级商业圈（secondarytreadzone）和边缘商业圈（tertiarytreadzone）。中心商业圈是最靠近店铺的区域，来店顾客中55％～70％的人都处在这个区域，而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈是位于中心商业圈外围的商圈，有12％～25％的来店顾客处于这一区域，顾客较为分散。边缘商业圈处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为分散。　　（二）雷利的零售引力法则　　零售引力

3、法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系，是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本，距离购物点越远，购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：　　（Ba/Bb）=（Pa/Pb）[N]×（Db/Da）[n]　　其中，Ba是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是B都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Pa是A

4、都市人口，Pb是B都市人口，Da是A都市与C都市之间的距离，Db是B都市与C市之间的距离，N=1，n=2。　　例如，假设A市有40万人，B市有10万人，C市位于A、B之间，距A市30公里，距B市10公里。　　代入上式得：（Ba/Bb）=40/10×（10/30）[2]　　则可知：C市的人到A、B两市购物的比例为4：9，说明B市对C市的吸引力较大，其主要原因是距离较近，消费者认为购物便利，购物成本较低。　　由雷利法则还可导出求商圈分界点的公式。　　附图　　其中，Pa是A市人口，Pb是B市人口，Da是A市与分界点之间的距离，Db是B市与分界点之间的距离。　　例如，A地与B地人口分别为30万

5、人与270万人，两地之间的距离为4000米。利用康帕斯数式计算，可求出商圈的分界点在距A地1000米、距B地3000米的地方。　　在该分界点处，A、B两地对它的吸引力相同，说明A地的商圈较小，B地的商圈较大。这是因为人口多的地方，设施和服务水平都较好，自然吸引力大，商圈范围就广。　　由雷利法则还可进一步推导出科亨·阿普波姆法则和伽萨法则。　　科亨·阿普波姆公式:Da=　　其中，Pa是A市销售场地面积，Pb是B市销售场地面积，Da和Db分别是A、B市距公界点的时间距离（以小汽车行驶时间分钟为单位）。　　伽萨法则：　　Da=从A市到B市的时间距离/1+　　其中，A、B店分别是位于A市和B市

6、的商店。　　需要注意的是，雷利法则只适用于计算选购品的商圈分界点，而不太适用于计算方便品的商圈分界点。比如，顾客要购买一件小的商品如报纸或汽水（方便品），他就不会为节约几角钱而去较远的商店购买，但要购买一台洗衣机或电视机（选购品），他就愿意多走几公里的路，为的是有更多的品种和价格选择。另外，雷利法则是以都市人口都具有购买力，且人口多的都市更具有吸引力为前提的，然而实际情况并非如此，而且商圈大小是由许多因素结合在一起来决定的，这使法则并不必定与实际调查的结果相符。特别是存在以下情况时，更有必要对计算结果予以调整：（1）在A市与B市之间有具有竞争力的都市；（2）在A市与B市之间有河流、水路

7、、铁路和高速公路；（3）A市与B市的人口差距非常大；（4）A市与B市的消费者层次不同；（5）A市与B市文化娱乐等设施的吸引力不同。　　（三）哈夫（D.L.HUFF）模型　　哈夫模型是指在数个商业聚集区集中于一地的场合，居民利用一个商业聚集区的概率，这一概率是由商业聚集区的规模和居民到该区的距离决定的。通过该模型可在一定程度上计算出顾客来该区购物的概率，从而为经营者的经营决策提供依据。哈夫模型的数学公式为：　　附图　　其中，PIJ是居住在I地区的