平原项目营销提报

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精品平原项目销售提报主要竞争对手（一）宝龙城市广场优势分析▼处于未来城市发展核心区域未来升值空间较大，即区域优势明显。▼项目整体定位比较迎合城市发展的契机，即东部新区需要这样一个120万方的城市综合体。▼项目自身的商业设施，使得业主一站式的购物需求，即配套优势。▼宝龙自身品牌的号召力，即品牌优势。劣势分析■任何商业投资行为都有一定的风险，同样宝龙也不例外；项目所处的区域目前人流量非常小，区域内的入住量很低。周围无任何商业气氛，无法形成规模效应。单靠40万平米的商业广场来改变140万城市人口消费习惯和购物习惯，这就从在不确定因素。即有可能形成社区的底商或者区域的商业广场，这就与当前的定价即不吻合。■项目容积率达到4.0居住舒适性较差。■商业和住宅混合模式使得周围环境较脏和混乱，安全性较差。这和高端客户需要一个安静私密性较好的一个居住空间即不吻合。对于我项目的参考价值•由于宝龙和我们项目同处于一个区域，未来竞争非常明显，个人认为不管是宝龙的楼王还是其他高层产品都和我们有着直接的正面交锋。意向宝龙楼王的客户和意向洋房的客户都是同一种购买力的客户。意向宝龙高层的客户只要首付加那welcome 精品么一点点也是可以购买洋房的。这就需要我们从客户的购买的每一个接触点上来把握客户，建立以业主为导向的品质观。•从本质上我们希望宝龙城市广场的繁荣，这不仅是因为宝龙也是我们项目的商业配套，而且还因为区域板块的热度效应。•细节方面也值得我们借鉴如；窗户：断桥隔热铝合金、中空玻璃。供电：暂无配电箱安装到位、独立IC卡电表、分户计量。阳台全封、有铝合金推拉门、每栋首层有智能对讲系统。我们可以再完善升级他们的产品，比如我们做中央净水系统，户户引入直接饮用水，玻璃方面我们可以再每户靠南面的窗户上做LOW中空玻璃。这都是提升项目的品质的有力保证和满足部分科技住宅的客户需求。（二）壹号城邦优势分析▼项目整体定位为的80万方世界级公园城邦，即品质和气势优势。▼160米的楼间距使得有更多的空间来打造该项目宣传的皇家园林概念景观，即景观优势。▼新乡唯一高层外立面采用全面砖加花岗岩。即唯一性。▼建业住宅的大服务体系以及人性化的物业管理，即完美的售后优势。▼教育优势，建业小哈弗。即教育优势。劣势分析■都是超百米的超高建筑物，大容积率的社区，人均绿化相对较少。未来给居住者压抑感将非常明显。且都是超高层建筑物，形态十分单调，这与部分住惯了高层的改善性客户需求相矛盾。■4个组团社区，每个组团开发需要1-2年的时间，这样就要5-8年的开发周期，welcome 精品前期入住者的噪音和尘土污染不可避免。对我们项目的参考价值•和宝龙一样都是处于同一区位的项目，都有着直接分流客户的直接竞争。建业住宅集团的成功不是偶然的，我们可以看出建业的确是在用心去做事情，这里好多细节值得我们去借鉴；它的4个组团案名都是以法国的建筑来命名提升项目的异国风情，满足部分崇洋媚外客户的心理需求。每个组团都有不同的建筑小品、景观小品、水景雕塑、景观瀑布、水滨、休息长廊、跌水、怪石嶙峋以及比较适合新乡干燥的冬季的雾森系统。考虑的北方季节的更替带来冬季绿化的流失。我们可以充分根据植物的季节性，种一些冬季能绿的树木，如一些侨木、红枫、梅花等。•建业的户型设计业值得我们去借鉴。（三）联盟新城优势分析▼国内几大发展商联合的智慧结晶，也是建业旗下的顶级系列产品。即品质优势。▼重中式大宅，白和灰为主基调。倡导中国古典文化的精髓与建筑融为一体的儒家建筑风骨。即产品的稀有性。▼别墅生活的体验。▼建业的影响力和人性化的服务体系，这里就不多说了，壹号城邦已经列举了。▼远离城区，空气较好。符合别墅的环境；即“藏于山、滨于海、大隐于市”。劣势分析■地段偏远，周边基本无商业、教育、医疗等基本生活设施。（在当地人心中过了107再向东已经完全出了新乡城区。）welcome 精品对我们项目参考价值▼该项目的出项实际缩小了我们项目距离城区的心里距离。由于该项目的单体售价在300万左右每套。这样对我们的定位也有指导意义。由于联体别墅性价比相对较高，除了私密性较独栋别墅差一点外，其他几乎具备别墅生活的所有特点。即前庭后院、内庭、有天有地、主人独享一层私密空间、动静分离、私家花园、后花园、健身房、家庭影院、保姆房等功能。这就要求我们在洋房的设计功能上尽量做到完美，甚至要做到超越别墅的洋房，实际上经典的洋房的确可以超越别墅。在实际别墅销售过程中我以前经常遇到这样的情况；由于联排别墅一般都是3层或者4层（联盟新城就有4层的），所以建筑师们一般都会把主卧室放在顶楼，这样对于主人的私密性生活的确很好，但是有很多客户不喜欢住在顶层，一是因为3层或者4层上去比较累，住别墅式是为了享受生活的不是爬楼的，二是因为顶楼一般会漏水夏天也很热。三是联排别墅一般进深较深，采光和通风效果相对较差。如果不做内庭的话效果就更差了。因此这就给洋房超越别墅一个很好的机会。（四）紫郡项目优势分析▼新乡首个温泉社区，主打温泉概念。▼开盘价格较低，入市门槛较低。项目劣势分析产品无特色，无卖点。■户型偏大，浪费面积较大。■楼间距很小，采光通风较差welcome 精品■周围目前没有居住氛围，生活不太方便。对我们项目参考价值■虽然离我们项目很近，但我觉得紫郡和我们竞争不是很大，或者说没有正面的竞争压力。不紧是因为它进入未盘销售期，而且是我觉得我们的项目和它不是同一类型的产品，定位不同。因此对我们项目的直接参考意义不是很大。（五）恒大雅苑项目整体效果图由于该项目目前还没有正式对外公开，我们只能参考该公司同一类型的产品（长沙恒大雅苑）的规划。该产品的主要设计理念是水上园林公园，月湖公园、翠湖、绿地和亭台相互映衬，形成了月舞潇湘、洪山余韵、潇湘渔火、满月堤、长堤春柳、秋月湖、welcome 精品月光亮、荷塘月色、芙蓉新晖主题音乐喷泉等众多景观。其中秋月湖，得意于平湖秋月，是公园最具代表性的景观环境资源。对我们项目参考意义•该项目以水为主基调，打造的是公园式水上园林。其中以水为主基调的景观小品值得我们去借鉴；如月舞潇湘、洪山余韵、潇湘渔火、满月堤、长堤春柳、秋月湖、月光亮、荷塘月色、芙蓉新晖主题音乐喷泉等众多景观。•可以说恒大以水为主基调打造的这个社区完全符合这个这个北方缺水型城市市民的心理需求。我认为城市有了山水才有灵性。同样一个高善的社区更需要，水可以净化空气、调节生态、也是生财之道，从风水学上讲也是必须的。所以很多有成功人士追求的住宅环境是：藏于山、滨于海、大隐于市。这也符合马斯洛需要层次理论的“自我实现”的最高需求。•该项目以高层建筑为主，这样更坚定我们“不走寻常路”的开发模式。避免了高层建筑的恶性竞争。（六）天津松江PATIOU没有正式对外公开，资料不祥，但可以肯定的是由于和我们项目地理位置比较近，预计未来和我们有竞争的可能性。（七）绿都温沙城堡也没有正式公开，目前工地售楼处即将完工，主体工程已经封底。从现有的外表看应该打造的是；新乡首个英伦风格的Townhouse，由于都是属于联排别墅，所以给我们的借鉴和联盟新城有许多相似之处。综合分析：那么东区市场到底需要什么样的房子呢？从上面我们对众多竞争对手的数据分析得出；低密度高舒适性住宅的住宅目前是东区市场的一个空白。welcome 精品=社区开发理念XX庄园一一约XX万Itf托斯卡纳风情公园，打造原创电梯花院洋房、高层国际公寓、风情商业街、约XX万itf体育公园等比肩国际的业态，聚合内外双园的优雅，居住、度假、出行、商购等一站式解决，私享量身定制的国际优雅生活方式，超越别墅的花园洋房。从“花园洋房”晋级为“花院洋房”。纯粹托斯卡纳风情，原创“院、错、退、露”建筑设计，打造涵括私家花院、私家会所、入户电梯、入户花园、套房式阁楼等专属尊崇空间，实现精英生活品质的优雅升级。同时，我们在每一层都有倾情礼赠空间，或私家会所，或私家花园，或入户花园，或阳光露台，或景观阳台，或生活阳台等等，大面积礼赠成就精英优越人生。社区中央花园，通过大面积的绿化和水系加上雾森系统和水的比热原理来调节社区的温度和湿度。我们给它娶个名字叫生态冷岛。我们因地制宜的选择的社区的物种，尊重大自然善待大自然。不克意的追求一些不适宜在北方的植物。其实我们北方的植物也很漂亮的，如；红枫林、白桦林、桃花岛、雪花、梅花飘香等等。(托斯卡纳是意大利一个大区，拉齐奥位于其南，翁布里亚位于其东，艾米利亚-罗马涅和利古里亚在其北，西濒第勒尼安海。它经常被评价为意大利的最美丽的部分。其首府为佛罗伦萨。托斯卡纳以其美丽的风景和丰富的艺术遗产而著称这里被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达.芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。我国艺术大师齐白石、张大千、周树人等也都到此寻找艺术的瑰宝）。=公建配套会所由于我们项目旁边就是城市体育设施，由于会所里就不需要成本较高的游游池了。welcome 精品其他的咖啡吧、SP理疗、K歌房、医务室、干洗店、面包房以及棋牌室还是需要的。配电房这个东西一定要放在地下，或者远离住宅的地方，实际销售过程中，配电房和垃圾站旁边的房子都成了烫手的山芋。幼儿园这个是必须造的，而且也是卖点。赢在起跑线上，大家都知道这个道理。最好在幼儿园旁边留上200平米的土地，给孩子们一个自己动手耕种的空间----生态农场。邻里交流空间可以在小区里修一些长廊。菜场这是所有购房者都会问的问题，菜场、学校、公交车缺一不可。=外立面地中海风格的特点：淳朴的颜色，红瓦黄墙；众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另一方面利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这样的所谓被动式的降温效果。后来，这种建筑风格被带到世界其它地方,并融入了一welcome 精品些异域建筑的特点，随着时间的流逝，地中海建筑逐渐发展成为一种典型的建筑符号。我觉得社区的建材不一定用最好的，但是一定要经过精挑细选的，符合市民审美观的，所谓金杯银杯不如老百姓的口碑，最主要是给人看出简约而不简单的感觉。welcome 精品=智能化我们打造一个科技节能住宅，这绝对不是一个概念性的东西，除了下面的这些基本的智能设施外，我们可以再生级一点；如引入灯光导引系统(智能停车管理)、直饮水、雨水回收系统、社区公共太阳能照明、智能安居宝。1.安全防范子系统(1)住宅报警装置(2)访客对讲装置(3)周边防越报警装置(4)闭路电视监控装置(5)电子巡更装置2.管理与设备监控子系统(1)车辆出入与停车管理装置welcome 精品(2)紧急广播与背景音乐(3)物业管理计算机系统(4)设备监控装置2.信息网络子系统为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线、两个电视插座。=户型对于一个楼盘成功与失败，户型十分重要。打个比方；就想年轻人找对象一样，楼盘的地段就是人的家庭背景，楼盘的户型就是一个人的长像。另外还要注意一些简单的风水问题。社区的的道路不要设计冲着某栋楼的客厅。室内卫生间应尽量避免对着进户门等。welcome