谈房地产开发项目建设全过程管理

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1、谈房地产开发项目建设全过程管理　　摘要：房地产开发项目工程管理的优劣直接影响着整个房地产开发项目的市场竞争力以及工程造价，文章从房地产开发项目管理的意义及其含义入手，阐述其管理现状，探讨房地产项目全过程管理策略。关键词：房地产开发项目；全过程管理；问题；策略中图分类号：F293文献标识码：A引言：随着国民经济的持续增长，房地产行业间的竞争也越来越激烈。房地产开发项目具有周期长、投资大、风险多等特点，而有效的房地产开发项目的工程管理有利于提高整个工程经济效益，房地产开发商要想在如此激烈的市场环境下生存下去，就必须不断的总结适合于我国当前现状的房地产项目管理经验，加强

2、自身的管理。1、房地产开发项目管理意义7房地产开发项目工程管理的意义在于：(1)由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成；(2)房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性；(3)房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在

3、整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。2、房地产开发项目管理概述7房地产开发项目管理除具有一般工程项目的一次性、协作性、整体性、周期长、产品固定性等共同的特点外，还有三个显著特点：(1)全过程集成化管理特点。根据全过程项目管理的本质属性，该管理方法是将项目策划和决策、方案设计、施工准备、工程实施、试运行、验收到项目后评价等阶段集成为一个管理体的集成化管理模式；(2)组织集成化管理特点。房地产工程项目涉及的组织主体包括业主、设计方、监理方、承包商、分包商、设备提供

4、商、原材料供应商和众多的社会利益关联方。在整个项目周期中，全过程项目管理方法有助于加快各类组织主体的融合，减少项目进程中的摩擦，并最终保证项目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全过程项目管理的管理要素集成化包括工期、成本、质量、人力资源、风险、沟通等顶目管理要素的集成管理，在项目进行过程中对以上管理要素进行全方位、全过程的考虑，以确保实现项目全局最优。3、房地产项目管理现状3.1、房地产开发项目工程管理的体制尚未健全作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发

5、商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。除此之外，工程管理的模式较僵硬，致使房地产开发项目工程管理显得较为封闭，工程管理工作得不到有效落实。3.2、全过程组织意识有待加强根据全过程项目管理要求的企业组织结构体系，全过程项目管理的组织机构与传统的职能性组织机构有较大差别，目前，多数开发公司的管理团队是随着项目的开始而组建起来的，一旦项目完成，团队就立刻解散了，根本就没有时间和精力来发现和认识在该个项目中存在的共同规律，更谈不上总结积累管理过程中的知识和经验，导致管理流程重复。在多数情况下，项

6、目团队在接受工程项目管理工作时，都是被动地听从上级领导和业主的监督、命令。项目团队在各项检查评比工作中耗费了大量时间，无法潜心地做好管理工作。3.3、注重前期策划忽视后期管理7部分房地产开发项目策划阶段只注重前期策划，缺少项目整体管理理念，从源头没有对项目整体规划，造成后期建设成本过高，功能欠缺不完善。特别是房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心,项目的成本管理也应以保证项目质量为基础。然而对于房地产项目管理和实施工作的协调上存在矛盾,致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单,但在项目实施后期收尾阶段,建筑

7、工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾,工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。4、房地产项目全过程管理策略4.1、健全房地产开发项目工程管理的体制7房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优

8、化配置房地