探究房地产开发全过程项目管理

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1、探究房地产开发全过程项目管理摘要：项目管理是一种运用成本控制、进度控制的计划管理方法，通过结合各种相关系统对目标对象的各种资源进行整合管理，最终实现管理过程最优化控制的目的。在房地产开发过程中，项目管理的作用更为明显。关键词：房地产开发；项目管理；细节控制中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1001-828X(2014)09-000-01房地产开发全过程项目管理，要对房地产生产全过程进行控制，结合相关问题提出最优化解决方案。本文主要从房地产项目设计管理、施工现场项目管理、成本控制管理与责任管理四方面进行分

2、析，探究房地产开发全过程项目管理的具体措施。一、房地产项目设计管理1•项目质量管理工程项目方案拟定设计阶段主要分为方案投标和方案定案两个阶段。一般来说，房地产项目开发单位采用招投标方式来确定最终项目建设方案，或者委托第三方设计部门对项目方案进行设计。这两种项目方案的确定方式都具有优势和弊端。为了保证建筑的合理性，房地产企业在中标之后要开展适时的市场调查工作，结合项目的具体要求与总体成本做出基本的策划，保证基本的项目投资方向和设计目标。通常情况下，房地产企业对在进行项目设计的同时也会对项目内部具体管理行为进行设置

3、，通过分析与探讨，确定具体的设计与投资方向。在项目初期调研工作中，要重点分析项目授权单位建筑实力与社会信誉，这是保证项目建设工作的重要保证。2•协调管理工程内容在房地产开发过程中，项目设计方案一经确立,就要开展下一阶段的工作，下一阶段工作的目的就是对管理阶段的质量控制、进度管理、资源分配等一系列工作做铺垫，因此在项目设计阶段要好协调管理工作。在协调管理工作中，第一要重点审查设计图纸与实际工程之间的区别，控制图纸中特殊标注地点与交叉工作环节，保证图纸内容、规范与现行施工标准相适应，确保整个施工工程能顺利进行。如果

4、审核工作中图纸与具体施工情况不符，要及时改变施工图纸内容，避免延误工期，保证整体施工速度。第二要对项目设计负责人员进行审核，审核内容包括关键作业工序审核、施工设计图纸审核与作业工艺审核，同时要对整个工程进度进行评估，将工程中的误差控制在可控制范围内。同时，要做好建筑项目评估工作。现阶段大多数房地产开发公司都通过对施工单位作业进度、部门业绩等方面的管理来约束工作人员工作行为、规范生产秩序，最终达到降低项目风险的目的。同时，如果开发商对设计公司不能进行深入的了解，同样也会造成较严重的行业风险，导致最终建筑目标与实际

5、建筑情况相差较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。二、项目成本控制1.立项过程中成本控制立项成本控制主要包括前期工程费用、土地征收、拆迁费用。立项成本控制应建立在市场基本信息与可行性论证的基础上，动态观察市场变化，判断市场经济未来走向，评估市场经济条件下的政策因素、价格因素、人文因素、经营因素对房地产开发过程的影响，选择最佳工程开展时期。同时，项目立项管理要重视项目经济效益预算与项目投资预算，考虑各种影响投资过程中的机会成本。2.施工阶段成本控制施工阶段的成本控制内容

6、主要包括基础设施费、公共配套设施费、建筑安装工程费与管理费用。在施工阶段中，承包商与监理是工程建设主要实施体，对其的选择关系着项目成本的高低，同时材料、设备的选购影响工程的成本与质量，因此选择总承包商和材料设备供应商是施工阶段的成本控制关键。在选择承包商与材料供应商的过程中，要重点考察承包商建设项目施工过程，并对相关项目工程进行评估；在选择材料供应商过程中，要以社会声誉与材料供应价格为主要参考依据，选择最佳材料供应商。设备选型工作是施工阶段成本控制的重点，设备选型工作应该尽可能选取供应市场稳定、成熟的设备，保证

7、采购工作在未来谈判过程中占据主动位置。1.隐性成本控制隐性成本控制是影响工程成本的另一项因素，隐性成本影响企业整体效益，加强隐性成本控制势在必行。在隐性成本控制过程中，应遵循三方面原则：一是预算成本至上原则。一切建筑行为与活动必须以最初的预算成本为核心，严格、彻底的审查成本超出部分；二是市场监督工作。时时监控市场价格波动，预算在整个工程建设过程中建筑材料、设备运行情况,降低价格对成本控制工作的影响，并为核算部门审核建筑成本提供真实、有效的数据。最后建筑工程必须加快人性化建设，保证建筑人员利益，降低人为因素对工程

8、项目的影响。三、责任管理在房地产开发全过程项目管理的框架下，责任管理结构必须清晰、所管理范围必须明确，保证各个管理单位都能及时开展项目管理工作。通常情况下，项目管理配置总人数不应小于30人，才能保证整个工程管理项目的进行。在项目经理之下，划分监理代表与管理代表，监理代表主要负责土建工程、暖通工程、电气工程、弱点工程、供排水工程、安全工程与见证员7个部门；管理代表分为前期工程管理、设计工