房地产开发项目全过程成本控制探究

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1、房地产开发项目全过程成本控制探究（上海星信房地产开发有限公司，上海，201908）【摘要】随着我国工程造价咨询业的不断发展，全过程成木控制理念得到了不断的深入和完善。木文论述了在房地产不同阶段的管理措施，并着重阐述了动态控制等方法。【关键词】房地产项目；全过程投资控制；工程造价一、房地产开发项目投资控制的特点综合性：投资控制目标不是孤立的，它要与质量目标、进度目标、成木目标、资源消耗等相结合综合考虑才具有价值；全面性：在控制工程造价时，要对房地产开发项目的规划定位、设计、工程、招投标、材料采购、营销、项目管理等方面实施全过程控制，摆脱过去只重视工

2、程造价的误IX，转向重视全员或各部门协同的成木控制理念；微观性：为了控制好整个项目的投资，开发商应从项目过去粗放的成木控制模式，向精细化成木管理模式的方向进行控制。二、房地产开发项目投资控制的原则（一）合理设置投资控制目标房地产开发周期长、投资大，在项目开发的开始阶段无法就设置一成不变的控制目标。开发项目的投资控制目标的设置要随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置。投资估算是方案选择和进行初步设计的控制目标。设计概算钮括技术与施工图的设计；施工图预算和建安工程承包合同价则是施工阶段的主要控制目标。（二）以设计阶段为重点进行全过程投资控制统计资料显

3、示，项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价约为：50%〜75%,实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为：5%〜25%。因此，投资控制的关键在于投资决策与设计阶段，在项目作出投资决策后，控制造价的关键就是设计［1］。因此，我们应把工作重点放到建设前期尤其是规划方案设计，尤其要控制好方案优化：多方案比较，在满足设计质量的前提下,进行经济性比对等措施（三）米取主动控制措施长期以来，人们一直把控制理解为B标值与实际值的比较，这种方法只能发现偏离而不能使己产生的偏离消失，不能预见可能发生的偏离。造价人员或项目负责人更应该采取主动控制的方法，立足采取主动地决

4、策措施，最人限度的减少或避免0标值和实际值的偏离。我们的控制措施不能仅仅局限于投资决策，还应包括项0的设计、承发包、施工。我们应通过控制上述因素真正做到主动控制。（四）采取经济与技术结合的成本控制手段投资控制应从组织、技术、经济、合同、信息管理等多方面着手，通过缜密的措施控制房地产项目造价。采取的主要技术措施主要冇：选择科学的设计方案，严格审查监督初步设计、技术设计以及施工图与施工组织设计；经济上的措施主要有：动态比较投资的计划值与实际值，对各种开支费用严格审查。三、房地产开发项目的全过程投资控制措施（一）投资决策阶段房地产项0投资决策的科学性主

5、要体现于：否具有较高的经济性价比、造价的合理性，能否创造经济和社会效益，资金来源与安排是否合理等，这些都学我们进行深入的调研、论证、分析。通过编制有价值的投资估算，为决策层的决定提供可靠的数字依据。好的估算疲参考众多类似项B的经验数据，结合设计标准、时间、工期、地域、物价水平、政府性收费标准的调整、开发企业的管理模式，通过修正类似项0经验数据，使其更加符合待估项0经济特性。（二）设计阶段以往设计经验认为造价咨询单位无法控制设计概算。现在房地产项0都要求造价咨询单位从设计阶段开始就开始参与项0的造价控制，配合开发商进行有效控制。例如：设计时造价咨询

6、单位应与设计单位保持通常的联系，对设计不明之处及吋提出疑问，通过审查图纸中材料避免项B功能的浪费，与设计人员对项0的使用功能与费用、比较价值工程分析，进而实现设计的优化。（三）招投标阶段0前，总包加专业工程发包的模式或施工项0平行发包模式是房地产业中常见的模式。总包招标吋，要深入分析房地产项目的估算、概算，并充分考虑整个开发项0的合同构架模式，以及相关专业和单位之间相互配合工作内容。在房地产开发项0中，部分特殊专业工种必须委托专业施工单位承担，例如：通讯工程、变配电安装工程、绿化工程等，这些行业往往又带有垄断性质。选择上述施工单位很大程度上保证了

7、工程的质量、进度，但带来价格垄断与谈判闲难。因此，谈判时应允许其他供货商参与竞争，通过招标比选的竞争能奋效控制行业垄断。（四）施工阶段施工阶段的投资控制具有明显的动态性。在总包招标已完成，专业分包招标尚未开展阶段，最重要的工作是以总包招标合同构架策划及概算构架为基础,结合今后的专业分包策划方案，将土建、安装、专业分包工程与概算合理细分拆分，这样有助于施工阶段0标明确地进行各项分项工程的动态投资控制。动态控制投资规划编制的主要内容有:批准概算、投控造价、预估造价、合同造价等方面。投资规划的科S主要划分为：地基、结构、建筑、装饰、外立面装修、各机电安

8、装系统、各配套工程、二类费用等详细科B设置。批准概算是项目投资控制的终极底线，也是为了更合理、安全地进行控制。首先，我们要根据总包招标以