房地产开发项目全过程成本控制探析

《房地产开发项目全过程成本控制探析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产开发项目全过程成本控制探析　　摘要：房地产开发是个利润较高的行业，在当前经济形势下，随着政府行为日益规范，市场竞争加剧，房地产行业的微利时代即将到来，房地产开发企业的成本控制也就显得更加重要。本文首先阐述了房地产开发项目的成本构成，接着说明了我国房地产项目成本控制的现状，最后详细分析了房地产开发项目如何做到全过程成本控制。关键字：房地产项目全过程成本控制中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：一、引言开发项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作，贯穿于项目实施的全过程，要保障开发项目取得良好的经济效

2、益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。二、房地产开发项目成本构成土地成本土地成本，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此开发项目所占用的土地必须支付相应的土地费用。工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。8相关税费房地产开发过程的税费，不论是开发商负担还是购房者负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。管理费用用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。筹资费用房地产开发属于

3、资金密集型，需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。三、我国房地产项目成本控制现状获取土地是房地产开发成败的关键步骤。土地是房地产业发展必不可少的物质基础。由于获取土地占用需要大量的资金，通常占到整个开发成本的40%以上，甚至更高，因此对土地成本费用控制至关重要。在工程项目进行到1/4时完成方案及初步设计，该阶段对项目成本的影响最大约为75%一95%；到技术设计阶段，影响项目成本的可能性降低到35%一75%；而在施工图设计阶段，对项目成本的影响仅为5%一35%。由此可以看出，项目成本控制的重点就在施工前

4、的投资决策与设计阶段，只有切实有效的抓好这两个阶段的成本控制，才能有效地降低工程成本，提高企业效益。8建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。目前我市房地产项目真正实施招投标的不足一半。招投标工作推进不理想，工程招投标依然没有起到成本控制的作用。房地产开发项目全过程成本控制1.土地竞买阶段成本控制房地产开发商参与竞买报价的过程归根到底也就是各方以各自实力为之博弈过程，因此在制定报价策略时，不但应当正视自身的实力更应当关注对手的

5、实力。在开发资质、技术素质、管理能力、开发经历与信誉等方面与手的对比，将直接影响报价策略的制定。1.1不平衡报价策略当采用评分的方法进行招标时，房地产开发商可认真分析评分方法，结合企业自身的优势，扬长避短，使本企业的综合评分高。1.2高、低报价策略若项目所要求的专业性和管理水平较高，潜在的手较少，可使用低报价策略；若项目的发展前景看好，竞争对手较多，则高报价策略。1.3合纵连横策略8房地产开发商出于竞买的需要与互补之间的不足性竞争，采用合纵连横进行联合投标。1.4志在必得策略房地产开发商出于发展需要不惜采取微利甚至微亏进行高报

6、价，以期志在必得。2.房地产开发项目实施阶段的成本控制2.1房地产开发项目成本的动态控制2.1.1成本动态控制的含义建设项目成本进行全过程的动态控制，即要求实行系统的、全面的、科学的、有效的管理，针对不同阶段的成本进行实时的控制。主要是在可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段，应把资金的使用控制在允许的成本限额以内，及时纠正或预防偏差，确保工程项目在其造价范围内，达到最大的收益。2.1.2成本偏差控制偏差控制法就是在编制出计划成本的基础上，通过采用成本分析方法找出实际成本与计划成本之间的偏差并分析产生偏差的原因及偏差的

7、变化趋势，进而采取有效地措施以减少或消除不利偏差，从而实现目标成本的一种科学的管理方法。成本控制中的偏差是指目标偏差，即项目的计划成本与实际成本之间的差异。2.2决策阶段的成本控制8项目投资决策阶段是项目全过程成本控制的重要阶段，正确的决策是控制工程建设项目成本的首要前提。决策影响工程项目成本的主要因素有：项目的建设规模、项目的建设水平和技术装备、项目建设地点、可行性研究及成本估算。决策阶段成本控制的措施包括以下几个方面：首先进行多方案的技术经济比较，择优选择最佳建设方案；其次要建立科学决策体系，合理确定成本估算；最后要客观、

8、认真地做好项目评价。2.3设计阶段的成本控制设计阶段，不仅是房地产项目成本控制的关键所在，重点所在；也是处理建设过程中，技术与经济关系的重要环节；更是对建设项目早期进行全面规划和具体实施意图安排的阶段。技术方面，应该对设计多方案的选择予以重视，分别对初步设计、技术设计、施工组