关于房地产开发项目全过程成本控制的研究

《关于房地产开发项目全过程成本控制的研究 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、关于房地产开发项目全过程成本控制的研究　　房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。　　对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。　　本文使用价值链分析法（VCA）对房地产开发过程的各个环节进行

2、分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。　　按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段（租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍）。　　在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影响进行分析。根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。至初步设计结束，

3、影响项目成本的程度为95%；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75%；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5%～10%。很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。　　1投资决策阶段的成本控制　　投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。该阶段的成本控制首先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以动态的观点观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险，以现

4、实的观点去选择市场、选择进入时机。在严密、科学的论证基础上，进行决策。项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场专业咨询单位客观、公正的可行性研究，以此作为项目决策的基础。　　在实际的应用操作中，房地产开发项目的投资决策要通过前期详细的市场调查，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套和交通等因素，

5、分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能、品位以及与周围环境的协调等因素；房地产开发项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，决定着项目将来实际发生成本和利润空间，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简单汇总如下：　　2规划设计阶段的成本控制　　结合大量房地产开发项目测算，设计

6、费在开发项目建设全过程费用中所占比例较少，一般只占建安成本2%～3%，投资主要花费在施工阶段，这使得房地产开发商普遍存在一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。但是正如前面的建设项目各阶段对项目经济性影响程度图所示，实际情况恰恰相反。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在此阶段控

7、制造价也能起到事半功倍的效果。　　在具体的房地产开发项目中，我们可以采取一下措施对规划阶段的成本进行控制：　　（1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。　　不同于传统的规划设计完全由设计人员单独进行设计（串行过程），并行工程的思想是由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。这样在设计阶段就能考虑项目生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设

8、计阶段就发现问题并马上予以解决，这样当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是技术上、经济上、市场等方面具有很高品质的项目。　　（2）对规划设计方案进行招标优选　　对规划设计进行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目