地产企业成本核算探究.doc

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1、地产企业成本核算探究摘要：对于房地产行业来说，其成本核算工作中存在着较多的影响因素。其中成本核算体制问题具有一定的典型性。商业地产企业要想提升成本核算的整体水平，提升自身的经济效益，需要首先做好成本控制工作，会计管理以及税收管理等方面也不容忽视。通过对企业成本核算的相关内容进行细致地分析和探讨，提出制定科学的成本控制措施，加强制度管理工作的对策，以期为相关的商业地产企业成本核算工作人员提供参考和借鉴。关键词：成本核算；商业地产；成本控制房地产企业的成本核算工作较为复杂，包括归集企业开发商品房所用的支出费用，同时对项目总成本进行计算。成本核算水平以及精准度直接影响着成本管理以及企业

2、的效益。因此，对于商业地产企业来说，做好企业成本核算工作是重中之重。成本核算工作对会计工作人员提出了较高的要求。在成本核算工作中会存在这样或者是那样的问题，研究人员要根据企业发展的特点以及市场经济的特征及时解决，促进企业的长足发展。一、商业地产行业成本核算中存在的问题5学海无涯（一）成本核算对象不明确。一般情况下，房地产的相关的项目用地面积从大小不同，以成片开发形式为主，要分期进行来开发和建设。对于房地产来说，产品的形态各异，包括高层、多层、公寓以及别墅或者是花园洋房等。对于这些不同类型的项目来说，如何进行成本核算难度较大。而且，在具体的会计准则中，并没有对不同开发对象成本核算方

3、法的相关规定。可见，在实际的核算工作中存在着较大的难度。（二）成本费用的归集不明确。一般情况下，如果用于产品生产所发生的费用应该直接归结到产品的成本中，如果是生产多种产品所产生的费用则需要按照一定的类别进行归集。但是，对于房地产企业的成本核算工作来说，如果是建造工程所需要的费用可以直接归集到成本中，但是如果是土地征用所发生的费用，包括工程费、基础设施费用以及其他类型的费用等则需要归属到间接成本。那么，这些间接成本如何归集，最终要按照什么样的归集方式来处理还是一个未知数。可见，成本费用的归集问题一直都是房地产企业成本核算的重要影响因素。（三）虚增建筑安装成本。多数的房地产企业在经营

4、制度相对健全，而且成本核算方式科学，管理水平较高，利润增长较为平稳。但是也存在着个别房地产企业在对建筑安装成本进行核算的过程中虚报成本费用。为了最大化地对利润进行压缩，一些企业的管理人员会从建筑安装成本上做文章，给出的工程成本很大程度上存在着不科学、不精准的现象。这种做法不仅无法提升企业的经济效益，反而会降低企业的总体信誉。（四）成本核算周期不明确。通常情况下，一般产品的成本核算工作都是以月份或者是产品本身的生产周期来作为核算周期。但是对于房地产工作来说，产品开发工作的周期相对较长，因此，无法直接按照固定的周期来对成本进行核算。房地产的开发成本计算需要以销售面积为主。通常情况下，

5、房地产开发工程的成本核算可以有明确的周期性，只要工程结束就可以进行成本的核算。但是小区内的基本配套设施无法及时完善，这就影响到房地产项目的成本核算工作如期完成。（五）成本调剂的随意性较大。房地产企业在开发项目的过程中会采用滚动开发的形式进行，同一年度内房地产开发商可以对不同的项目进行开发。但是由于各个项目的地点、价格以及用途等都存在着差异。因此，项目的利润也存在着差异性。经济适用房与商品房之间的差距就十分明显。在这种情况下，一些房地产企业就会在利润的驱使下偷税逃税，或者是对各个项目的利润空间进行压缩，项目的成本核算工作随意性较大。二、核算工作中存在问题的原因5学海无涯（一）管理者

6、素质低下。很多房地产企业的成本核算工作很大程度上受到传统经济体制的影响，企业并没有真正做到自主经营和自负盈亏。企业在生产和经营过程中的主动性没有充分发挥出来。另外，在市场经济的背景下，房地产企业之间的竞争日渐激烈。管理者的压力相对较大，为了让企业更好地适应外部的环境，同时更好地应对市场竞争的压力，仍然以传统的经营方式为主。而且管理人员自身的管理能力和素质相对较低，管理手段不符合现代的管理标准，甚至还会出现管理落后的问题，这就严重地影响到成本核算工作。（二）成本核算体制无法适应市场经济的发展。对于传统的房地产企业来说，在进行成本核算管理工作的过程中，主要是按照财务部门的结算报告来进

7、行最终的核算工作。但是，这种核算体制和核算方式很大程度上会受到业务人员主观因素的影响，而且结算报告也会存在着一定的滞后性，因此，成本管理工作的作用受到影响。另外，如果财务账面上的成本数字出现偏差，很难找到原因。可见，这种成本核算体制已经无法适应日益发展的市场经济发展需要，需要管理人员进行更新和完善，保证成本核算工作的科学性与合适性。三、提高房地产成本核算水平的策略（一）制定科学的成5学海无涯本控制措施。房地产企业要想在同行业中提升综合竞争力，获得更高的经济效益，需要对成本加强控制