房地产企业成本核算(房地产)

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1、第6章开发产品成本核算第一节开发产品成本的内容一、开发产品成本概念（一）成本与费用联系与区别1、区别（1）对象不同成本是以产品为对象的企业资源的消耗；费用是企业以生产经营发生的各种消耗。（2）作用不同成本是为产品取得经营收入补偿的耗费；费用是为企业利润而发生消耗。2、相同点性质相同：即都是产生的费用。（二）概念开发产品成本是房地产企业在开发商品房过程发生的各项费用。（三）房地产企业开发产品成本的内容1、土地开发成本；2、房屋开发成本；3、配套设施开发成本。成本与费用结构合计合计不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工

2、程费4基础设施费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本企业开发全部费用开发成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、开发成本在建筑产品中的结构4103054.568.530工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用建造成本38.5%销售成本9%社区配套市政建设土地成本30%土地转让未加财务成本与管理费用环境因素设计因素1055577.5基本利润项目收益率22.5%5941弹性成本和利润刚性成本和利润关键控制环节3房地产开发全流程图三、开发产品成本对象1、土地开发成本：指公司开发土地（建设场地）所发生的各项费用。2、配套设施成本：公司开发有偿转让的大配套设施及不能有偿转让的配套设施、不能计

3、入配套的公共基础设计所发生的各项费用。3、房屋开发成本：指公司开发房屋所发生的各项费用。4、开发成本：是指公司在土地、配套设施、房屋开发过程中发生的各项费用，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。房地产成本核算的步骤：1、确定成本对象2、确定成本项目3、将成本支出计入成本对象具体项目4、确定已销开发产品成本[比较与掌握]：确定成本对象的原则？如何确定成本对象？1.土地征用费及拆迁补偿费2.前期工程费3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施费6.开发间接费请分析:哪些成本项目可控?房地产产品六大成本项目开发产品成本项目

4、1、土地征用及拆迁补偿费：为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：包括土地出让金、土地转让费、土地变更用途及超面积补交的地价、缴纳的契税和印花税等；拆迁补偿费；土地闲置费。开发产品成本项目2、前期工程费：是指在取得土地开发权之后，项目开工之前发生的各项费用。如项目前期报建费、规划设计评估费、勘测丈量费、三通一平费、临时设施费（甲方的）。3、基础设施费：供电工程费、给排水工程费、供热、供气工程费、道路工程、通讯工程、电视、照明、绿化、环卫4、建筑安装工程费：土建工程费（基础、主体、甲供材料费）和安装工程费（电气安装、弱电安装、给排水安装工程费、电梯安装、空调、消防

5、、燃气、煤气和门窗等安装工程费。工程监理费）。开发产品成本项目5、公共配套设施费：不可经营性公共配套设施、业主和小区可经营性公共配套设施（幼儿园、邮局等）；地下室、车库可按产权情况划分开发产品成本项目6、开发间接费用：是指房地产企业在现场组织房地产开发而发生的各项费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。如利息贷款费用、物业管理基金、质检费、开发现场管理费等。为取得土地开发使用权（开发权）而发生的各项费用。主要包括以下项目：1、土地买价（出让金）2、大市政配套费3、契税4、耕地占用税5、土地使用费6

6、、土地闲置费注意国家相关政策。土地征用费及拆迁补偿费7、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费8、拆迁补偿支出9、安置及动迁支出10、回迁房建造支出11、农作物补偿费12、危房补偿费土地征用费及拆迁补偿费项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。下列费用可否列入前期工程费：1、报批报建费2、临时设施费前期工程费开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。基础设施建设费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项

7、目建筑工程费和安装工程费等。自营方式发生的建筑安装工程费和以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。一般称为“建安成本”。建筑安装工程费开发项目在开发过程中所发生的、独立的非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。公共配套设施费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费