房地产企业成本核算

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1、房地产企业成本核算摘要合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理制约、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业管理的重要方面，现将房地产企业成本核算的一般程序和大家作一个分享，以期共同完善。　　关键词房地产成本核算企业管理　　一、成本核算的一般步骤　　（一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。　　（二）按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。　　（三）按受益原则和配比原则

2、，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配策略、标准。　　（四）将归集的开发成本费用按确定的策略、标准在各成本核算对象之间进行分配。　　（五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。　　二、成本核算对象的确定　　成本核算对象的确定应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。在上述原则下，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。　　（一）单体开发项目，一般以每一独

3、立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。　　（二）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。　　（三）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。　　1.成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。　　2.同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。　　3.同一小区、同一期有高

4、层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。　　（四）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。　　成本核算对象一般应在开工前确定，以便于进行科目的设置和费用的及时归集。而且一旦确定，不应随意转变，以保证成本核算的准确性。　　三、成本费用项目的一般设置　　开发产品成本核算应视开发

5、产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费。　　土地征用及拆迁补偿费一般设置土地征用费（内容主要是支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等）、拆迁补偿费（内容主要是有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收

6、的残值应估价入账，分别冲减有关成本）、市政配套费（内容主要是向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等）、其他（核算内容主要包括土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等）四个科目进行费用的归集和核算。　　前期工程费一般设置项目整体性批报建费（内容主要是项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费）、规划设计费（内容主要是项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性探讨费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，案例评审费。）、勘测丈量费

7、（内容主要是水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。）、“三通一平”费（内容主要是接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等）、临时设施费（内容主要是工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用）、预算编审费（内容主要是支付给社会中介服务机构

8、受聘为项目编制或审查预算而发生的费用）、其他（主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）七个科目进行费用的归集和核算。　　基础设施费一般设置道路工程费（内容主要是小区内道路铺设费）、供电工程费（内容主要是变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等）、给排