房地产企业的成本核算.doc

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1、房地产开发企业的会计核算综述【摘要】随着我国的经济增长，房地产开发企业也随之发展，日新月异。企业家们对房地产开发企业的成本核算问题进行了研究，从房地产开发企业的基本特点﹑房地产开发企业的会计核算现状分析、房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策等方面对房地产开发企业的会计核算进行综述分析，并讨论了房地产开发企业的会计核算的发展方向。【关键词】房地产开发企业的基本特点、会计核算现状分析、会计核算中存在的问题与对策。1.引言房地产开发企业要想获得经营利润就必需严格控制控制成本。又由于房地产开发企业的特点是物质形态不可移，开发产品规模大，周期长，所需资金多等[1]。这导致了房地产开发企业的成本核

2、算具有独特的性质，因此处理好房地产开发企业成本核算是提高经营利润的必经之路。2.房地产开发企业的基本特点“商品房”是房地产开发企业的产品,它不能和一般的普通商品相提并论,它具有确权性（指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为）、固定性、归属性和可抵押性,它是老百姓生活的必需品。房地产企业有它自己的基本特点。首先，资金、土地、建设、使用这四个方面是房地产开发企业的主要要素,这四个方面要有机结合、相互作用。其次，“商品房”从投入到最终推向市场的过程中，在一定时期内，具有不可转换性、替代性、重复性。最后，在一个规划建设的区域内,“商品房”不可能向工业产品,农业

3、产品那样具有经常性、持续不断性的反复推出。除此之外,房地产开发企业的中介以及它的中介理论也是房地产企业独有的特点。中介行业的费用也是核算房地产开发企业利润核算的重要标准。，Sirmans和Turnbull(1997)证明了如果考虑到中介人的服务可以降低买卖双方的交易费用[2]。由于房地产开发企业具有区别于其他行业的独有特点，所以在房地产开发企业的开发过程中，资金是保障房地产开发企业营运的基础，同时要做好在建工程与竣工项目的成本控制与分析以及区域的选择及定位，当然，对投资风险也要进行准确系统的评估[3]。3.房地产开发企业的会计核算现状分析现在，大多数的房地产开发企业的会计核算都是从两个方面

4、进行的，第一是房地产开发企业各类收入的核算，第二是房地产开发企业各类支出的核算[4]。房地产开发企业收入的核算，大概可以分为三类，第一是自行开发“商品房”进行销售而取得的销售收入，销售收入也称作营业收入。营业收入按比重和业务的主次及经常性情况，一般可分为主营业务收入和其他业务收入。第二是房地产开发企业接受委托代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市政工程以及其它工程，按照委托代建合同、协议规定向委托方收取的工程价款收入，一般也计入主营业务收入。第三是房地产开发企业从事房屋、土地出租经营业务的收入，即在两权分离情况下在一定期间转让房屋使用权或土地使用权给承租方而取得的使用费或者租金收入，一般应

5、计入其他业务收入[5]。房地产开发企业各类支出的核算种类十分的繁多，但是主要的核算支出包括主营业务成本以及各类费用的支出两大类。主营业务成本是指公司生产和销售与主营业务有关的产品或服务所必须投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本和固定资产折旧等。费用支出的种类很多，例如，销售费用、管理费用、财务费用、其他业务支出等[6]。4.房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策现行的房地产开发企业的规模有大有小，但是房地产开发企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到房地产开发企业的经济效益[7]。例如，我国中小房地产企业的会计核算体系中的核算方法不够规范，比如说建账不规范或不

6、依法建账，以虚假原始凭证入账，成本计算对象不规范以及财务报告编制率低。此外，中小房地产企业的会计核算流程还较为狭隘，不利于发挥会计参与决策及培养综合型企业管理人才的作用，不利于企业长远战略发展[8]。因此，对于房地产开发企业来说，必须对其会计核算中存在的问题进行深入的剖析，并针对问题提出合理的解决方案，才能使得房地产开发企业的总体成本管理水平提高，最终达到提高房地产开发企业的经济效益的目的。首先房地产开发企业的账簿设置繁简不适,成本明细账过繁,预收款账过于简单；销售收入的确认标准在实际操作中随意性较大；开发成本的结转与销售收入不配比，收益评价指标不能真实反映企业业绩[9]。由于房地产开发企

7、业的规模大小不一，所以企业的核算制度也都大体不相同，例如，有的采用一级核算，有的采用二级核算。但是问题的源头在于有的企业虽然明确了核算级数，可是在具体的核算中，为了简化核算，往往会取消一些科目的核算，这就造成了会计核算混乱的问题[10]。在销售收入的确认问题上，由于国家给定的方法很多，例如有的在收齐款项后确认收入,有的在办妥产权转移手续后确认收入,有的干脆根据收益情况随意确认收入。不同的确认方法对企业当期利润会产生很大的