惠州土地市场分析.doc

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1、惠州土地市场分析一、    惠州近年来土地市场发展情况：惠州是珠三角土地储备资源最丰富的城市，在深圳、东莞等地可供利用的土地越来越紧缺的时候，惠州还有大量的闲置用地。在新一轮房地产开发大潮中，沉睡的土地成为了市场的宠儿。它是各级地方政府财政收入的重要来源，也是房地产开发商的聚宝盘和命根子。由于国家不断增加土地的交易成本，公开土地交易的透明度，拉紧了土地供应闸门的，因此，惠州的土地交易异常活跃。据报道惠州市土地交易中心的数据：2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号地块，为3.8亿；成

2、交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米，以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。2006年，惠城区通过招拍挂进行交易的经营性用地共有54宗，面积达266.57万平方米。惠阳、大亚湾区域的土地交易量也急剧增长。碧桂园去年7月拿下惠阳新桥190多万平方米的地，合生创展在大亚湾圈地2.26平方公里。惠东一块18万平方米的土地在2006年10月拍出，挂

3、牌价为6560万元，最终成交价远远超过了挂牌价。07年春节之前惠城又有三块土地出让成功，总面积达到130多万平米，出让金为14个亿。由于历史的原因，惠州有很多的土地还是在私人的手上，私下的一些土地交易也很活跃。2007年上半年全市共出让转让土地31宗，土地面积282万平方米，成交金额27.1亿元，其中大面积和高价土地主要集中在第一季度完成。第一季度共挂牌出让土地13宗，土地使用面积为239.4万平方米，挂牌起始价为16.2亿元，成交价为23.3亿元，挂牌成交价比起始价增长了7.3亿元，增价幅度为44％。已经超出了06年全年的成交金额19亿多。据相关媒体公布，第二季度，惠州国土

4、局拟公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。地块主要分布于文头岭、江北，仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。至６月末统计数据显示，第二季度国有土地实际挂牌出让转让18宗，土地使用面积42.6万平方米，起始价3.27亿元，成交金额超过3.8亿元,增价幅度为16％。第二季度惠城国有土地实际挂牌出让转让一览表序号    地块位置    规划面积（m2）    计算指标面积（m2）    土地用途    容积率    总建筑面积（

5、m2）    其中商业面积    建筑密度（%）    绿地率（%）1    江北24号    10117    10117    住宅    1.8    18211    ——    28    302    江北24号    66512    48264    住宅/商业    2.5        12067    28    303    江北24号    29539    29461    住宅/商业    2.5    73653    11000    28    354    江北40号    76921    67562    住宅/商业    2.5  

6、      39600    27    355    江北40号    93451    82328    住宅/商业    2.5        37000    27    356    火车西站            住宅/商业    2.4-2.8        45092    25-40    307    东江新城            住宅/商业    2.3        28000    27    308    东江新城            住宅/商业    2.3        46000    27    309    东江新城         

7、   住宅/商业    2.3        50010    30    3010    东江新城            住宅/商业    1.7-2.3        43437    30-35    3011    东江新城    5239    4602.8    住宅    2.0    9205.6    ——    30    3012    仲恺20号    98324    80835    住宅/商业    2.2        12500    25    3513    仲恺1