城市综合体开发.doc

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1、城市综合体开发伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。一、城市综合体的来源城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等

2、城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心

3、，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城

4、市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后

5、很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。三是，城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知，很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象，究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套，这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。二、“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑所谓“城市综合体”，是满足城市综合经济需要的开放型建筑。他将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会

6、议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。在深圳乃至全国都有名气的观澜湖高尔夫球会俱乐部创建之初，选择的不是青山绿水，不是城镇近郊农田，而是远离深圳市区的一片荒山野岭。按照“先造环境后造城”的思路，球会先是大力营造高尔夫所需要的自然环境，待整片区域环境都达到一个理想的状态后，再开发一些房地产项目。如今，观澜湖高尔夫球会正向世界最大高尔夫球场迈进。政府从这个项目中得益不少，而开发商也是赚得盆满钵满。三、“城市综合体”是城市价值增长的需求城

7、市综合体规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商

8、角度研究看，开发“城市综