浅谈城市综合体开发要点

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1、浅谈城市综合体开发要点【摘要】城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。简言之，就是通过各个功能互谋其利，创造更高的价值。城市综合体的开发在资金、开发节奏、配套资源、整合能力、人才团队方面对开发商有较高的要求；同时，也是一项系统工程，需要对各业态、上下游产业链充分了解，在此基础上，进行各阶段的整体策划，统筹好各方面关系。【关键词】城市综合体；开发商；必备条件；发展趋势；开发要点【中图分类号】F29【文献标识码】A【文章编号

2、】1007-4309（2012）04-0070-3一、城市综合体的开发背景与开发类型（一）开发背景6城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。优越的地段和区域催生了城市综合体，经济发展和消费升级加快了城市综合体的发展。鉴于中国近年来超级大城市的规模化扩张，被国内公众熟知的已不仅仅是一些国外的城市综合体，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古广场，国内各大城市都出现了各具特色的综合体，如各地的万达广场、万象城、北京国瑞城、上海恒隆广场

3、等等。（二）开发类型1．按性能分，城市综合体包括以下几种：商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，唯有居住物业。商业综合体——区域中心，以购物中心为主导。生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%。单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。2．按地段分为以下几种：城市中心综合体、副中心综合体、区域和新城综合体、社区综合体。3、按档次分为：高端奢侈型综合体——源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌；中档生活型综合体——三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。6但事实上，一个综合体往往不是机械地

4、呈现单一业态，而是以上多重类型的叠加。二、城市综合体的应用优势与发展趋势（一）应用优势1．高效的时空利用率城市综合体较功能单一的建筑物在空间利用方面有着明显的优势。首先，由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，因此，它对土地的利用是多层次的、重复的，并且还可利用裙房的屋顶作为室外活动空间，这是对城市用地空间的再开发。其次，综合体通过使空间多用途化来达到充分利用城市空间的目的，城市公共空间不再是各种不同活动的分割，而是多功能共生的空间构成，这使之充满活力。再者，缓解了交通拥挤的状况，节省了大量时间，同时又使城市空间效用的发挥更具连续性，从而提高了城市效益。2．有

5、效的自我调节机制各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。由于城市综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，能较好地把握社会需求变化的脉搏，当城市生活需求发生变化时，将进行自我调节以适应新的要求；当综合体运行良好，外部条件又提供可能的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强。6（二）发展趋势1．复合的功能越来越多，建筑规模越来越大常形成跨街区多体块组合方式，形成巨型城市综合体复合结构或称超级主体结构单一的复合结构。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织到一个地上、地下相互关联的

6、空间中，并与周围其他建筑连接成一体。2．强调城市建筑、市政设施综合发展将城市环境构架体系和基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下二向度空间发展，构成一个流动的连续的立体的城市空间体系。3．空间、流线组织的立体化立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的建筑内部中庭、既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化、多向度的发展趋势。4．建筑功能与空间的城市化6由以上可知建筑内部的中庭、广场成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共建筑（中庭、广场），不但服务于建筑本身，

7、而且成为整个城市的著名场所，服务于整个城市。这些都使得城市综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能。建筑室内、外空间、城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。三、开发商开发城市综合体须必备的条件（一）对开发商资金的要求从建筑的规模上看，城市综合体小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现，因此对开发商的资金实力要