城市综合体项目开发研究

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1、城市综合体项目开发研究摘耍：近年來，随着我国经济社会的快速发展，城市综合休项目开发遍布各大城市，占据城市发展的重要地位。本文首先介绍了城市综合体的起源与特点，对城市综合体的开发理念、经营模式、项目泄位进行了剖析，最后提出了具体到城市综合体项目开发需耍思考的几大问题以及解决措施，这对于目前正在进行的城市综合体项0开发具有一定的借鉴意义。关键词：城市综合体，操作理念，开发模式Abstract:Inrecentyears,withtherapiddevelopmentofourcountry'seconomyandsociety,andthecitycomplexprojectdevel

2、opmentinallthebigcities,occupyanimportantpositioninthedevelopmentofcities.Thispaperfirstintroducestheoriginandcharacteristicsofurbancomplex,tothecityofcomplexdevelopmentconcept,managementmodel,projectpositioningisdiscussed,final1yputsforwardsomespecifictourbancomplexprojectdevelopmentneedtothi

3、nkofafewbigproblemsandsolvingmeasures,thistotheongoingcitycomplexprojectdevelopmenthasacertainsignificance.Keywords:thecitycomplex,operationidea,developmentmode中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：城市综合体的起源与特点1、城市综合体的定义根据《中国大百科全书》的定义，建筑综合体是指“多个功能不同的空间组合而成的建筑”，据此，从不严格意义上讲，可以把综合体定义为,是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、

4、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。2、城市综合体的起源总体来说，城市综合体是经济发展到一定阶段的产物，它是城市经济快速发展、产业聚集度迅速提高、人口急剧膨胀、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推动下，综合体便应运而生了。根据国外对于城市综合体的研究，城市人均GDP（这不仅反映城市总体的经济发展水平，同时也揭示了当地的消费能力）和城市产业结构比例这两个指标是与城市综合体发展息息相关的。3、城市综合体的特点城市综合体是通过多种功能的综合互补，建立起相互依存、相互助益的能动关系，从而使它能够适应不

5、同阶段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，而这些都是与城市综合体的特点密切相关的。高可达性首先，需要声明的是，这里的高可达性既包括交通也包括信息的高度可达性。一般來说，城市综合体都是位于城市交通网络发达、城市功能相対集中的区域。此外，综合体完善的信息通讯系统也为信息的高度可达性提供坚强的保障。功能的复合性（综合性）正如综合体的定义所言，功能的复合性是其存在的必备条件，并且山于这些功能的组合，完成了整个综合体的良性循环，实现了相互补充、相互助益的能动关系，这亦是它有别于一般组合体的主要之处。整体统一性和空间的连续性为了保证整个综合体的完整统一，必须要求各个单体建筑风格相同、档

6、次相当，这不单纯是指外立面，更重要的是整个项目的定位。它必须要保证各个业态之间档次的统一性，这也是所有城市综合体开发在对各业态定位时重点考虑的因素之一。而为了实现各功能、各区域的良性互动，还必须保证空间的连续性，以达到建筑物内部本身，建筑和外部环境之间均达到连续统一。城市综合体开发的操作理念城市综合体作为一种复合型物业，它的开发理念和经营模式与一般物业有着显著的区别。而这也决定了城市综合体的操作理念有着显著的特点。需要充分明确开发经营Fl标对于综合体物业的开发来讲，它冇两个截然不同的开发策略。一是以长期目标为核心，此种开发策略看重的是项目价值的持续提升和整体利润的最大化。因此，需要

7、充分的准备和预热，开发周期往往较长。该种开发策略必须具备两个前提条件，首先是具有强大的资金实力做后盾，因为综合体开发本身耗资巨大，再加上后期物业的持有将沉淀大量资金。其次是具有超强的运营管理能力，综合体的操作与其说巫开发建设，述不如说重运营管理，良好的运营管理将使整个综合体物业各功能间相互衔接、相互I办调、相互助益、相互补充，共同发挥综合体价值的最大化。二是以短期目标为核心，此种开发策略看重的是现金流的安全和稳定，如何实现资金的快速回笼是该种策略的关键，但由于前期舖垫