上嘉房产黄水林湖郡营销方案.doc

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1、黄水·林湖郡营销方案　　　　　　重庆上嘉房地产营销策划有限公司2012年12月26日目　　录一、营销总述二、营销诉求点整合三、营销单位控制四、营销价格策略五、营销广告宣传六、营销活动计划　七、营销费用预算及目标八、营销近期工作要点营销总述1.营销背景1)黄水林湖郡位于黄水国家森林公园月亮湖景区旁，是由重庆市国林旅游开发有限公司精心打造的集休闲、旅游、度假、避暑、养生等为一体的第二居所。2)黄水国家森林公园平均海拔1551.4米，全年平均气温10.4℃，夏季平均气温仅为21℃，非常适合避暑度假、旅游休闲。这里有5万公顷的原森林海，空气质量优良，富含氧离子，让您享受最为纯净的清新氧气。

2、黄水可旅游的面积多达6000公顷，主要景区有：大风堡、千野草场、月亮湖、油草河、马脑城、毕兹卡绿宫、洋洞等，让游客流连忘返。3）在交通方面有四高一铁一港的交通体系，即：四条高速公路、一条高速铁路和长江物流港；沪蓉高速公路(上海----成都)已建成通车，2小时可到达重庆主城，12小时可到达上海；丰石高速公路（重庆丰都----重庆石柱）09年已开工建设，2012年建成通车后石柱距重庆主城的距离将缩短到160公里，1.5小时到达重庆主城；沿江高速公路(重庆南岸区----重庆万州区)和梁黔高速公路（重庆梁平县----重庆黔江区）已纳入2010年开工建设计划。沪蓉高速铁路(上海----成都)

3、通车后，石柱距重庆主城165公里，1小时可到达重庆主城，7小时可到达上海。长江水道流经县境西北，江岸线长27公里，县城西出长江高家镇港(丰都)28公里、北出长江西沱港(石柱)62公里。4）黄水林湖郡项目位于重庆黄水国家森林公园,总占地33亩，总建筑面积约3万余平方米，容积率1.2，绿化率35%，户型多样，以单间配套及一房为主。黄水正打造“重庆避暑之都”，在重庆树立了良好的避暑胜地形象。以浦辉林海道为首的度假区，在重庆市场前期做了一定的推广，有较大的影响力，达成了较好的销售业绩。2013年黄水林湖郡计划完成约6000万的销售任务，且重点手段为在重庆主城设立营销中心，并配合投入一定的广

4、告营销费用，以达到扩大品牌影响力，促进销售的目的。2.营销思路1）形象展示：在观音桥商圈较好地段(写字楼)设立“黄水林湖郡重庆营销中心”，以达到展示品牌形象、楼盘形象，给重庆市民提供在重庆市区就能较好了解在黄水的黄水林湖郡楼盘的便利。2）以老带新：充分利用上嘉俱乐部客户资源和黄水林湖郡楼盘登记及成交客户资源，不定期回访、开展联谊活动等，进一步让老客户认同黄水林湖郡，达到老带新的目的。3）巡展活动：选定主城社区、大型企事业单位、重点区县商圈等，不定期开展黄水林湖郡楼盘巡展活动，近距离与客户交流。4）媒体广告：整合媒体资源，树立黄水林湖郡品牌形象，告知楼盘信息。5）综上所述，上嘉认为推

5、广思路应该是以重庆营销中心为基点，以老带新为常规手段，以巡展活动为主要手段，辅以媒体广告为突破，来达到扩大销售业绩的目的。这样形成黄水林湖郡在重庆市场的综合竞争力。二、营销诉求点整合重庆避暑之都-黄水·林湖郡重庆黄水首席度假酒店社区三、营销单位控制1．营销时间段划分1)目前楼盘形象包装整改完成前(形象包装整改期为2013年1月~2月,客户积累期为3月~5月)，建议暂不销售，可以登记。3013年力争完成住宅单位的销售，2014年完成酒店及商业的销售。2）住宅单位销售计划如下，建议采取客户积累到一定程度，才分批开盘的形式。时间计划如下：u2013年6月推出约100套房源(具体按整栋计)

6、,确保积累客户约200组后开盘。u2013年8月推出约100套房源(具体按整栋计),确保积累客户约200组后开盘。u2013年10月推出约100套房源(具体按整栋计),确保积累客户约200组后开盘。3)酒店及商业推广时间待定。2．营销单位控制（略）四、营销价格策略1.价格定位2013年主推的黄水林湖郡楼盘在黄水是一个高档形象，高档品质，中档价格的定位（销售价格及销售政策略）。2.产品价格采取楼盘销售最保险也是最有效的“低开高走”方式，随着销售的好转，价格逐渐提高。五、营销广告宣传1.报版广告（辅助手段）1）媒体选择：鉴于黄水林湖郡的特殊性及营销费用有限，不建议采用大量的报媒来宣传，

7、但可以选择主流媒体（晨报、时报、商报等）做一定的宣传，可以考虑一些新闻点，参与媒体组织的或联合媒体组织的均可，例如度假话题、养生话题等以软文的形式出现。建议联合报媒《养生专刊》连续做专题。2）报版形式：度假话题、养生话题、公关活动等以软文的形式出现；开盘信息以1/4版硬广告形式出现，可以考虑长期提花广告形式。2.网络广告（主要手段之一）1）特征：传播面广、时间长久、时效性强；2）操作建议:设计制作黄水林湖郡网站。充分利用上嘉房产与新浪乐居的战略伙伴关系，与新浪乐居网站