广州蓝湖郡营销推广案(提案)

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1、广州·蓝湖郡项目营销策划方案广州经纬房产咨询有限公司二00六年二月1第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分项目开发第四部分品牌建议第五部分营销策略第六部分项目整体推广策略目录2第一部分市场分析305年前11个月广州市商品房预售批出面积为804.75万平方米，比04年同期增长3.66％；05年前11个月广州市商品房成交面积为987.49万平方米，比04年同期下降了4.50％；一、广州楼市总体概况1.1广州商品房供求状况405年前11个月广州市商品房成交均价为5478.7元/平方米，比04年同期增长10.29％；商品房成交均价增速与04年相比已放缓；1.2广州商品房

2、价格走势505年住宅市场特征：市场供不应求、楼价坚挺增幅放缓6小结：05年楼市需求旺盛，调控影响不大。上半年成交放缓，下半年货增价抑。楼价坚挺购买承接力增强，近年来出现的洋房贵族化，别墅平民化现象，将会有更多中高收入人群拥有别墅购买力。7二、广州别墅市场发展状况2003年2月国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》〔45号文〕禁止别墅供地别墅用地。06年国土资源部工作计划中表示继续停批别墅用地，市场别墅开发用地稀少。省房协专家赵卓文预测，广州现有人口达1000万，家庭约300万户；以目前广州经济发展速度，10年内广州经济将可能赶上目前发

3、达国家水平，按别墅与住宅2%的国际相关水平，10年内，广州别墅需求量达6万套。2.1广州别墅市场发展历程8随着城市区域不断扩大，近郊华南板块、广园东板块日趋成熟，规模成型。近年来出现洋房贵族化，别墅平民化的现象。大盘运作的开发模式及低价入市的营销策略掀起别墅消费高潮。未来别墅集中区域将往远郊乃至珠三角周边城市转移，花都/清远/从化/萝岗等区域将成为发展别墅的热点。2.1广州别墅市场发展历程92.2广州别墅市场主要分布市中心（二沙岛、珠江别墅、华侨新村、新河浦）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格二沙岛宏城花园、金亚花园350-8003-4万/平方米珠江新城珠江别墅330

4、-900600万—3300万/套环市东路华侨新村220-400极少放盘二手单价超2万广州军区后新河浦别墅190-350极少放盘二手单价超2万特征：地处市中心地段极为优越，交通便利配套齐全，景观相对有限。保值能力强，租金回报高，户型偏大。目前市中心别墅产品无新货。10近郊（南湖板块、华南板块、广园东板块）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格南湖板块江南世家160—2807000-8000元/平方米南湖半山豪廷180—30013800元/平方米广园东板块汇景新城345—95020000元/平方米凤凰城280—800100—3000万/套翡翠绿洲200—78080—3300万

5、/套华南板块广州雅居乐峰会140—600200万—900万/套华南碧桂园190—500100—500万/套特征：湖色山景别墅价格在近郊别墅中较高。开发规模较大，多为知名发展商开发。广园东未来货量较多，华南板块货量相对辉煌时期大大减少。11远郊（花都、清远、从化、萝岗）区域代表楼盘户型面积区间㎡价格花都雅居乐雍华廷138—2987000—11000元/平方米雅居乐雍逸豪廷133—4759500—12000元/平方米五溪御龙湾257—5685500元/平方米金碧御水山庄178—5415000元/平方米清远假日半岛184—3804300—6000元/平方米广州后花园18

6、0—3504000元/平方米从化东方夏湾拿140—4004300元/平方米逸泉山庄143—2504500元/平方米萝岗林语山庄170—6007000—11000元/平方米帝景山庄210—60012000—15000元/平方米特征：萝岗原属黄埔天河，城市东进货量缺乏，价格高。花都经过近年发展，逐渐形成规模效应，价格较以往涨幅不小。清远从化目前别墅价格还在5000元以下。未来清远从化的供应量将大增，产品品质和价格亦有所提升。122.3广州别墅发展趋势生态型别墅的竞争力最强且生命周期越来越长产品融合在人工与自然结合的景观中，令别墅优势更为突出人文环境将是未来别墅的重要组

7、成部分13三、2006年广州楼市预测预计2006年的土地供应仍会维持紧中有松的基调，土地供应量较为充足预测06年广州市住宅市场供应量呈现恢复性增长，逐渐向2004年的供应水平看齐稳中有升仍将是06年广州楼价的主旋律预计品牌发展商06年在融资、合作与合并、横向多元化等方面的努力还会加强，从而在客观上推动了广州房地产业的发展14四、花都清远楼市最新数据显示，05年广东房价涨7.7%。商品房空置面积同比下降5.42%。广州、深圳、佛山、珠海、东莞等珠三角重要城市房地产增长平稳。05年深圳房价增幅达13%，珠海房价达4135元/㎡增幅平稳。佛山南海05年土地供应量较上年成

8、倍增加，各