福州市金山片区商业市调分析报.doc

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1、福州市金山片区商业市调分析报告一、城市概况1、城市简介福州，福建省会，因千年前城市内遍栽榕树而有“榕城”之称，早在2200年前即已建郡，是首批对外开放沿海港口城市，与台湾隔海相望，也是全国著名的侨乡和台胞祖籍地。2、区域行政功能鼓楼：城市政治、经济、文化中心，是传统的市中心，而中心中的核心就是以东街口为中心的方圆三公里范围内区域是传统意义上的老城区；台江：自古以来即已形成商贾云集、车龙马市的商贸区，发展至今，已是有名的辐射全国的小商品物流集散地；晋安：以物流、汽配为主；仓山：东南部是教育配套集中地，简称仓山

2、老城区，西北部主要规划城市居住区，简称金山居住区；马尾：著名的般政文化发祥地，中国清军水师造船厂，时至今日，仍然是中国最具影响力的造船工业区。二片区概况金山板块商品房市场运行情况2008年全年金山商品住宅新增供应量90.6万平方米，3、4、5、7月份放量较大。2008年全年成交58万平方米，月平均水平小于5万平方米。2009年1-2月金山板块商品住宅成交1596套，18.3万平方米，相比2008年1-2月743套，7.9万平方米，增加了853套，10.4万平方米，增幅分别为115％、132％,与去年同期相比

3、，增长247％，大幅上涨。回顾2008年，金山板块楼盘放量最为集中。福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。片区发展从“成长期”进入“青春期”福州哪个地方房子卖得最多？毫无疑问，一定是金山。从数据统计来看，金山板块成交量一直以来排在全市第一。作为城市生活新区，有20多个在售项目，各项目社区大，房源丰富，是大多数福州八县人士及外地人考虑置业的首选区域。金山成交量的走势，对全市成交量有40％以上的影响力，是全

4、市成交量的标向。自2000年金山碧水一期的开发至今，金山区域的发展，已经进入第九个年头。从金山大道沿线开始，再到浦上大道、洪湾路附近，直至建新大道，金山楼盘不断兴起。最初片区工业园的进入意在带动住宅的兴起，榕城广场周边率先建起小区。随着商品房的发展，浦上大道、乌龙江湿地公园周边兴起高档产品，片区吸引着全市的人群。片区未来走向——一个纯居住新城中心人气聚集，产品发展逐渐走向高端，但缺乏大型商业规模，这是金山发展到“青春期”的现状。2008年浦上区域推出8个商业地块进行招商，相关部门意在进一步完善金山及浦上板块

5、各种生活配套。去年下半年世界第三大零售商特易购入驻正祥一品新筑，将打造4万方商业中心。特易购的入驻预示着整个新区将在未来3-5年走向成熟。商业入驻，重点工程在建，金山正在完善配套，向成熟生活区发展。然而，金山的开发土地随着楼盘项目的兴建逐渐趋向饱和，展览城地块的转让预示着金山的发展寄托于现有非居住用地的转移，那么一个纯居住的新城中心将是金山的发展走向。福州楼市经过低迷后，出现“小阳春”值得欣喜。在五四北、东区、金山这几个新区中，金山商品住宅市场供应与成交放量最大，已成为全市最受关注的一个片区。金山是一个理想

6、的生活区域，随着老区的成熟与新区的交房入住，人口的数量是在日益的剧增，生活水平的提高,消费的需求和场所是越来越不能满足金山片区的人们的需要，政府规划轻轨的建设更是加快了金山入住率的激增。从目前的购物环境来说，一般借助于江南水都永辉超市、好日子超市、榕城广场、公交总站的农贸市场以及周边的独立店面，在这种供不应求的需求下，配套的商业是金山人们的一种理想需求，由于配套商业的缺少使租金的水平很难与市中心的独立店面相持平。金山大道是金山生活区的主干道，由金山大桥往南至桔园洲大桥分为江滨大道，金榕路，金洲路，建新路，洪

7、湾路五条路段。通过五条道路的衔接使金山的道路更加通畅，周边的楼盘也日益建增，商业是越来越居中。从目前金山大道周边人群购物的地方来看主要居中在金榕路与金洲路，在这个路段中商业是最居中人员最多的地方。三、目前商业的发展状况及租金水平金山楼盘主要是依铺上大道与金山大道而建，这也是两条主要的交通枢纽线，因分为快车道、非机动车道、绿化隔离带、在才是所建的商品房住宅，可想而知商业的效果。售价/万元租金（元）投资回报回收年限客户群铺上大道0.6---1.820—503.3—4%25---30八县海外金山大道0.9—1.3

8、515---502--4%23---50八县海外榕城广场0.8---330---1504.5—6%17---22八县海外金榕路1.1—2.530--2003.3—9.6%30—10.4八县金祥路0.8—1.730--804.5—5.6%24.5—17.9八县从上图我们可以得知，在金山的商业不比其他的地方，它真正的商业不是在主干道，而是在次干道，为人们提供方便的就是所属周边的商业。我们从金山的地图上来看，南北向除了