金山市调报告12258526884

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1、金山市场调研报告本调研报告通过对项目区域范围内商业形态调研，来明确本项目的发展目标、功能定位、空间布局和操作实施，体现全局性和前瞻性、协调性和操作性，为后期策划、项目实施等提供必要的指导性意见。一、项目基本情况1、地理位置本案位于金山新城中心商圈金一东路和卫零路一处内街商铺群，该项目一共有24间铺，面积17平方米左右。2、项目区域示意图：二、项目区域宏观状况针对房地产业受政治、经济、文化等因素的宏观制约，特别是商业地产的特殊性，我们重点对上海市金山政策、法规、历史等诸多的因素进行了相对详细的研究分析，故将项

2、目区域政治、经济、消费习惯等因素分析陈述如下：1、金山概况金山区地处杭州湾畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是上海市的西南门户。区域总面积约586.05平方公里，2004年底总户籍人口 约52.59万，非农人口23.99万，城市化率约为46％。　　金山区现辖一个街道和九个镇：即石化街道，金山卫镇、山阳镇、枫泾镇、朱泾镇、亭林镇、张堰镇、廊下镇、吕巷镇、漕泾镇。2、金山区商贸服务业发展概况　　得益于大化工基地、立体交通网络和金山新城建设三大效应的推动，金山区现代商贸服务业正进入快速发展期，零售批发业、

3、餐饮住宿业等持续增长，旅游业、现代物流业迅速崛起。　　商贸业成为区域经济富有活力的新增长极。　　2004年全区社会消费品零售总额94.8亿元，同比增长21.2%；商贸服务业增加值实现16.04亿元，占第三产业增加值的32.4%。至2004年底，全区现有商业经营户数约7845家，商业面积约85.2万平方米，包括百货店、连锁超市、专卖店、专业店、各类餐饮、旅馆、居民生活服务业等各类设施，在提升城市形象、增强城市功能、提高居民生活水平、促进产业联动、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。　　商贸服务业等级网络框架初步

4、形成　　经过“十五”期间的建设和调整，围绕“三区一线”空间布局，金山区逐渐形成满足不同消费需求的塔形结构：一个区级中心商圈（金山新城），中心镇商圈（枫泾、朱泾、亭林等中心镇）及若干一般镇商圈。其中金山新城是金山区体现综合城市功能和形象的主要区域，以卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路等为主所构架的中心商业街区，正在逐步推进商业业态调整和商业街区形象建设工程。中心镇、一般镇商贸服务业正以建设商业街、规范化农贸市场和标准化超市为重点，逐步提升档次和服务水平。　　现代新兴业态发展迅速。　　随着城市化步伐加快，金山区加

5、快发展以连锁经营为主的现代商业，先后吸引了农工商、乐购、联华、华联、易初莲花等一批大型综合超市连锁企业落地经营。连锁经营方式已覆盖20多个行业，大型综合超市、标准超市、便利店、品牌专卖店等现代业态比重大大提高。3、金山区规划局对本安案区域商业中心的发展定位金山新城中心城（城区）范围：西至张泾港，北至莘奉金高速公路后退绿地与红旗港，东至龙泉港，南至金卫护城河、卫二路以及杭州湾海岸线，总面积为34.04（包括城市建设用地30.4平方公里与河流水面非建设用地3.64平方公里）。　　发展定位：依托石化老城区，重点调

6、整提升卫清路、卫零路、金一东路、蒙山路两纵两横的中心商业街区，以主导节点建设带动成片调整提升，形成具有精品百货、品牌专卖、餐饮娱乐、休闲文化、旅游服务、公共活动功能的区域商业中心。按照最新的金山新城总体规划，与金山新城“花园城”形态和功能定位相适应，集都市零售、餐饮娱乐、文化休闲、商务服务、旅游会务等功能，满足金山新城、金山区各类居民和外来消费群，并辐射奉贤、南汇等周边地区，服务对象具有一定的广域性。　　以卫清路、卫零路为核心轴，在保持整体时尚品位的基础上，注重错位互补、聚集特色，卫零路以精品百货、服饰专卖

7、为主要功能，卫清路以休闲餐饮、娱乐文化为主要功能，南片依托卫零路、金一东路节点的石化百货、伊莎百货，北片依托卫零路、卫清路节点的瑞鑫百货、欧洲商业广场，卫清路、蒙山路节点乐购生活购物中心，提高集聚程度，更新业态结构，提升品牌档次，完善综合配套。形成节点集聚、主题错位、功能综合的网络状商业街区格局。　　适应金山区多层次综合性消费的需要，加快部分沿街商店实施二次改造、功能升级转换，引导5000平方米以上综合百货店调整为多功能的都市购物中心；3000平方米以下百货店调整为专业特色百货商店、精品中型书店、音像制品店

8、等；部分档次偏低的中小商店逐步调整为品牌专卖店、专业店等；结合街区环境整治，对部分商店店招店牌、道板、灯光、灯箱等重新统一设计、装修；新建若干星级酒店以及假日旅馆，增加大型休闲广场，配套地面停车场所，通过更丰富的现代业态、更具特色的建筑形态，吸引各类消费人群。　　　三、项目周边商圈个案分析位于拐角处的商铺面积20㎡租赁价格为18万/年，即24/㎡/天。位于内街的商铺租赁价格为10万/年，即13.6元/㎡/天。商铺