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1、别墅项目前期市场调研报告12020年5月29日文档仅供参考海湾别墅项当前期市场调研报告目录第一部分项目研究背景⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3第二部分市场概况了解⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯381、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分SWOT分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯431、地环境调研2、SWOT分析第五部分目定位分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯57目定位22020年5月29日文
2、档仅供参考客源定位型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯66第一部分、项目研究背景准确市定位,我海湾目行了前期的市研。根据研性,我采用地考察与相关人相合的方式,依托上海商品住宅市(主要墅市)相关的背景信息施整个程并形成,以期达到如下目:1、了解上海市墅市的整体状况及;2、了解上海市墅市品的展;3、了解各个区域市的分布状及客群体构成情况;4、掌握海湾目所地的基本特征;5、掌握海湾目周房市的走及主要争楼的基本特征;6、明确海湾目与周主要争楼以及其余区的、劣所在;32020年5月29日文档仅供参考7、
3、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会;9、提出海湾项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的若干思路;10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展,在上海出现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针正确潜在客户群均较为
4、单一,市场化程度较低,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛发展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。经过这三年的发展,上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成以及近年所出现的”里弄式住宅”和”新独院住宅”,均可看作是别墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。42020年5月29日文档仅供参考近年
5、来,上海别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10％,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激,能够预见,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。2、市场供应状况分析——供应量持续放大据统计,当前上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算,则近2~3年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。另外,从２００１年土地出让面积的容积率来看,呈现出大幅度下降趋势,去年１－９月平
6、均容积率为１．３２,第三季度则为１．１６;而前年同期分别为１．８７和１．８３。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。——区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计,当前沪上在建别墅有近100个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。如下所示:52020年5月29日
