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1、别墅项目策划方案12020年5月29日文档仅供参考沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案初案一、现状分析1、沈阳市别墅现状分析沈阳市的别墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。其中,70％的别墅项目分布在东部和南部,而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。因此,沈阳的别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目的从无到有能够说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。可是经过了近的发展,沈阳市的别墅市场依然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。沈阳市场上的单体别墅,每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间,有少量大面积的
2、别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间,大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。部分项目的具体开盘时间尚不能确定,可是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市,总供应量大概在500栋以上。2、泉涌新镇别墅现状分析由于本人对泉涌新镇别墅不够了解,只知其在开发区。分析可能因素如22020年5月29日文档仅供参考下:远离城市喧嚣,尽享山水之乐的同时,有便利的交通与成熟的生活配套设施,其它略。二、本案优劣势分析1、优势
3、分析1997年、1998年,沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年,别墅又迎来了一个新的高潮期,市场供应量又达到200套左右。本案的可能因素(人个分析、猜测)分析为社区内的环境、会所、物业管理使人达到”高品质”等,真正追求高品质生活。2、劣势分析由于本人对泉涌新镇别墅相关资料不够了解,只能做出一些猜测分析:●没有自然的风景作有力的支撑点;别墅是不可复制性的,通看全市别墅,基本上占有大量的稀缺资源,除土地外,还有风景、天然水域等特征。●交通不发达;●缺少有力的卖点;3、综合分析本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同,更要注重目标客户的消费心态,扬长避短才可
4、行。三、定位建议32020年5月29日文档仅供参考精英型别墅,走中档别墅价位,高档别墅的品质路线。理由:1、沈阳购买高价位别墅的消费群体力度小;2、除了针对金字塔尖的消费群,别墅也能够有中档概念。3、沈阳是个贫富差距很大的城市,有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等,这个层面的人不是买不起房子,而是买不到好房子;4、任何人都希望花最少的钱,得到最大的享受;5、价位低便有增值的空间;6、吸引城市里的新贵。操作方式:1、把体量减少一部分;高密度是做不出好别墅,户数太多就缺少荣耀感,最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出;为了避免过大的风险,提高机会成本,应该分期推出项目,
5、同时也能够吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所;4、利用配套做文章;42020年5月29日文档仅供参考5、配套先利用起来;四、卖点建议l感受生命、享受运动;理由:a、对于房地产来说,独特的居住个性风格及特点就是文化品位,任何民族都有其特有的文化存在方式,包括信仰、习惯及其精神等等,把运动当作本案的文化理念,生命在于运动,现代人越来越明白这个道理,并有这方面的需要。营造出这种精神文化,吸引大众,从不同角度引导她们。因为体育除了能够强身健体外,更能锻炼毅力、感受生命。b、别墅称之为别墅,就是因为它的生活方式与生活品位是有别
6、于普通人群的。它的使用者,一般都具有较高的修养;广泛的社交圈;有优越的物质生活条件。她们期盼的别墅是一个能彻底放松,完全舒适的家,因此要找到适合特殊群体的需求。c、都市人玩的地方越来越少,精神得不到满足。2、精英俱乐部;理由:精英们需要的是新的出路和发展,她们要有更多的社交氛围和机会,能为生活和工作提供更多帮助和关怀。3、英国式物管(贴身管家);理由:一个楼盘品质的好坏最终取决于物管,物管并非是单纯的机械化的管52020年5月29日
