别墅区项目策划方案

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1、大连某别墅区项目策划书M录第i部分项目研究背景第二部分市场概况了解I'整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域帀场分析1、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分SWOT分析1、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现第一部分、项H研究背景为准确市场定位，我们对银河项H进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托大连商品住宅市场（主耍为别墅市场）相关的背景信息实施密个调查过程并形成结论，以期达到如下冃标：1、了解大连M别駆市场的整体状况及

2、变动趋势；2、了解大连市别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况：4、掌握银河项目所处地块的基本特征；5、掌握银河项H周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确银河项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、学握各类H标消费群体及业内专业人士对项H的初步认知；8、明确银河项目构建优势的市场机会及企业机会：9、提出银河项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；10、出银河项目在后期产品设计中的若干思路和建议。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、大连别黯市场趋向成熟大连别堂

3、市场起步于8()年代后期，发展一直较为缓慢，进入9()年代后期，随着大连对外开放程度的进一步捉高和房产业的迅速发展，在大连出现了大批外销花园别墅群，形成大连别墅市场的第一次浪潮，但此时別墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的儿年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,作为国内经济中心的大连的住宅山•场得到了迅猛发展，同时也带动了别堂市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得大连西南郊首先掀起了内销别峑的开发热潮。经过这三年的发展，人连的別墅市场己由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。

4、排屋概念的岀现，双复式公寓(叠加式别墅)的形成以及近年所岀现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。近年來，大连别业住宅建筑面积与销售量以持续15%的幅度递增，去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10%,而伴随着入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以预见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，別墅市场前景看好。2、市场供应状况分析——供应量持续放大据统计，H前大连别墅开发用地近2力亩，平均每个项目的占地而积在10力平方米左右。以综合容积率0.7计算，则近2~3年内大连别割市场的供应量将达到940力平方米，这还没有计算近两

5、年内新批土地的潜在供应量。另外，从2001年土地出让而积的容积率來看，呈现出大幅度下降趋势，去年1一9月平均容积率为1.32,第三季度则为1.16；而前年同期分别为1.87和1.83。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较人的上升趋势。—区域分布以近郊为主据搜房网別墅数据库统计，目前大上在建别墅冇近100个，绝人部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中新区在侶别墅项目总数占到了大连别墅供应量的80%以上。如下所示：——价格结构合理通过对在佔:别乘的总价进行分析发现，目前大连别乘供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200

6、至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型別墅和总价在300力以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，大连别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性孑盾。2、市场需求状况分析—短期内需求增长有限目前大连约1000万人口，以5口之家计算，约有200万个家庭单位。按照现冇人均收入水平，结合国际惯例來统计，将冇2%的家庭购买别墅，这样仅人连本地就蕴藏着6-7万套別墅的消费能力，它还未包括來自港台地区及周边省、市的购买者。而H前大连别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间。但另一方面，目前大连市住宅市场一年近

7、两千力平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者■中只冇5%的家庭会选择别墅物业，那么大连去年的别皐年需求疑就只冇7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距（结合上述，大连房地产市场2〜3年内要消化近一千万平方米的新建别墅，则平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上）。因此，长期看好的别墅市场在短期内显然是供过于求。人连市别墅市场在经过前两年的预热Z厉，在近三年迎来供应高峰期。木次调研表明，今年上半年开盘的别艷项目就不下30个，短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度。对木项目而言，前期

8、的市场定位变得尤为重要，如何在现今纷乱的竞争局面中实