XX别墅项目策划方案

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1、重庆含谷别墅项忖策划方案初案刖HB本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的別墅项口让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别果就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正休现了策划、创意的力量。在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重耍的是我们耍对每个委托的发展商负责，因为房地产项F1投资大、风险大，每个细节都必须

2、用科学、公止、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如冇不中听的地方，请贵公司谅解。一、现状分析1、重庆市别墅现状分析目前重庆已动工及准备立项的别墅项1=1不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别第楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴別墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一伦热潮屮挺身而岀的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮?？200亩的水天花园连排别墅

3、第二期即将推出；85市的帝景名苑已经闪亮开盘；360市的肖河香榭正式破土动工；250亩的龙湖香樟林別報、100多亩的华立?天地豪园、香格里拉别第都在今秋开盘亮和。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动口己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地1000多亩、新原兴在渝北圈地700亩，均瞄准别墅开发。2、含谷別墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼

4、盘密集地区。继全兴别艷之后，香格里拉别璽、北欧别墅、海兰云天等别範楼盘相继落八含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的別墅，也有靠自然风景优美作卖点的别割，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析1、优势分析I含谷是忖前重庆公认的别墅区；1几个别墅盘先行预热该区域；1今年是全国的别割年；1政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。2、劣势分析1重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率

5、占64%,特别是市区別墅项冃。能支撑重庆別墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。1没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，某本上占冇大虽的稀缺资源，除土地外，还冇风杲、天然水域等特征。1交通不发达；除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比鮫远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成木。1缺少有力的卖点；从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。1竞争激烈；A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的儿个楼盘外在附

6、近还有将要开发的别墅。B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），冇着良好自然条件的地段也冇发展商盯着別墅市场这块蛋糕。C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。1该地段喧哗；口市驿的教学机场人喧哗，主要原因是E机都是低空飞行。1开发体虽过大；别墅的灵魂・身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一•个有500套的别割区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。3、综合分析从以上所述可以看出：木案的劣势远远多过优势，而在该地乂只能做别墅才冇出路，所谓“

7、成也别墅败也别墅”,所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同,更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅走屮档别墅价位，高档别墅的品质路线理由：1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，別墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，冇高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。

8、既然这种所谓的“空中别墅”非常冇市场，为何不做伟价在其范围内的“地上别墅”呢？4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；7、价位低便有增值的空间；8、吸引城市里的新贵。操作方式：1