我国保障房融资模式中引入reits障碍因素研究

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1、我国保障房融资模式中引入REITs障碍因素研究　　摘要：为了更好地借鉴和引入国外比较流行的房地产融资方式REITs，识别出我国在保障房融资模式中引入REITs的障碍因素，并用层次分析法对这些障碍因素进行分析，确定影响我国保障房融资模式中引入REITs的关键障碍因素，进而根据分析结果提出相应的对策建议，以利于REITs在我国保障房融资模式中顺利实施。Abstract：InordertobetterreferandintroducerealestatefinancingwayofREITs，whichismorepopularinothercountries，id

2、entifytheobstaclesintheaffordablehousingfinancingmodethatintroducedREITs，andanalyzetheseobstaclesbyAnalyticHierarchyProcess（AHP）tofindoutthekeyobstaclefactorsthataffecttheaffordablehousingfinancingmodeoftheintroductionofREITs，thenaccordingtotheresultsofanalysis，putforwardtothecorres

3、pondingcountermeasures，soastofacilitatetointroducetheREITsintoouraffordablehousingfinancingmodesuccessfully.关键词：保障房融资模式；REITs；层次分析法（AHP）5Keywords：affordablehousingfinancingmode；REITs；AnalyticHierarchyProcess（AHP）中图分类号：F038.1文献标识码：A文章编号：1006-4311（2013）14-0172-030引言保障性住房指的是政府为中低收入家庭提供

4、的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。由政府提供的公共租赁住房，由于其租金低，并且可以长期稳定居住，受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。与经济适用房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房相比，虽然都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，此类项目在融资过程中会比较容易获得社会资金的支持，相对而言资金压力较小。公共租赁住房则不同，因其资金一次性投入大、且占用周期长、投资回报率较低等特点，使其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，只能更多的需要政府的直接资金投入。大规模公共租赁住房建设，对地方政府的资金筹措能力形成了

5、考验[1]。1房地产投资信托基金（REITs）1.1REITs定义房地产投资信托基金（RealEstateInvestment5Trusts，简称REITs）作为目前比较流行的房地产融资模式，在国外已经取得了成功。它是一种专营于房地产投资项目的投资基金，有专门的投资机构进行房地产投资经营管理，通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益按比例（多数国家规定的比例为不低于90%）以股息、红利的形式分配给投资者，是投资者分享房地产收益[2]。1.2REITs的基本运作流程REI

6、Ts在成立阶段的主要流程为：①评估资金；②接洽承销商、发起人，与承销商讨论投资与募集事宜；③接洽会计师和律师；④接洽房地产投资顾问；⑤申请发行，申请成功后决定保管机构并签订房地产投资信托协议。REITs成立并在证券交易所挂牌交易之后，REITs便进入正式运作阶段。REITs在正式运作阶段的主要流程为：①由发起人发起设立房地产投资信托并向SEC和证券交易所上市；②信用评级机构对房地产投资信托进行评级；③与证券经纪商达成承销协议，由经纪商负责房地产投资信托发售和资金筹集；④投资人通过证券经纪商购买房地产投资信托，将资金投入；⑤REITs成立后，聘请管理顾问公司负责

7、管理信托资产；⑥与保管机构达成信托协议，由保管机构保管资产；⑦信托财产及其各项收益将独立与保管机构的财产设立账号，由保管机构保管；⑧保管机构根据基金管理人指令将收益以红利方式分配给投资者[3]。1.3REITs融资模式研究的重大理论和实践意义5保障性住房REITs的研究，首先可以间接的解决房地产融资方面的问题，为我国保障房的融资提供借鉴意义；其次，REITs具有专业化的运作实体，使政府的权利寻租机会减少，并能解决由于利益冲突引起的积极性下降等问题；再者，将民间资金由需求领域引入开发领域，有助于开发资本的降低从而减少房产购买领域的炒作，而房价的合理将会减少对保障

8、性住房的过度短缺；最后，发展REITs