reits模式下的我国廉租房融资问题研究

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1、REITs模式下的我国廉租房融资问题研究——以深圳为例方建国许韡劼*方建国，男，中山大学岭南学院副教授，管理学博士。许韡劼，女，中山大学岭南学院硕士研究生[摘要与告白]在我国，廉租房保障资金没能得到有效保证是影响廉租房制度实施的最主要原因。本文主要针对廉租房保障性资金来源的问题进行研究，探求适合我国廉租房发展的融资模式。通过对香港领汇房地产投资信托(LinkREITs)的案例分析提出REITs模式下我国廉租房融资中的金融创新模式。在此之上，以深圳市廉租房融资中所面临的问题为例，分析我国廉租房融资中引进房地产投资信托基金的可行性。Thest

2、udyofFinancingofpublichousinginchinaunderREITs—ACaseStudyofShenzhenFangjianguoXuweijieABSTRACTPublichousessystemisthecoreofhousing-systemofsupplyandguaranteeinourcountry.Itwassetbythegovernmentinordertosolvefamilyhousingproblemforthoselow-incomefamilies.Butaccordingtothec

3、urrentsituationofthepublichousessystemin2006,wefoundoutsomeprominentproblemsinit,amongthem,themostimportantoneiswecanhardlyensurethehouseensurefunds.27Basedonthesourcesoffundsforpublichouses,thepaperexploresfinancialwayforourpublichousingsystem.AnalyzingthecaseofLinkREITs

4、inHongKong,thepaperputsforwardthefinancialinnovationundertheREITsinpublichousingsystem.BasedonthefactofShenZhen,thepaperexplainsthefeasibilityofREITsintroducedinourpublichousingsystem.根据我国《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》第八条规定，我国城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源实行财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则，主要包括年度财政预算安排的廉租住房保障资金

5、、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金和直管公房资金及社会捐赠及其他方式筹集的资金。但是多年来我国在发展廉租房等公共住房建设方面收效不大，究其原因一是由于在1998年取消福利分房制度后，过多地强调了以市场为主来解决人民群众的住房需求，二是由于廉租房等公共住房的建设资金严重不足制约了地方政府提供公共住房产品的能力和效率。因此，有必要研究我国廉租房的公共资金的供给和效率问题，以探索我国廉租房等公共住房建设的可持续资金来源，对我国政府更有效地解决公共住房问题具有重要的理论和现实意义。一、

6、目前我国廉租房资金供求分析（一）廉租房资金供给状况1、年度财政预算安排的廉租住房保障资金2007年8月7号，国务院公布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(即24号文)，首次正式将保障性住房建设纳入到政府公共服务的范畴。其中对廉租房建设资金来源做出具体规定，但其中对于中央和地方财政应该拿出多少资金仍然没有明确说明。27据建设部统计数据显示，2006年全年用于廉租房建设的资金仅有23.4亿元，实际安排用于廉租房建设的土地出让金只有3亿元，公积金增值收益只有20亿元，按比例2006年财政资金几乎没有投入廉租房建设。另外，从地方政府的财

7、政投入看，各省市的廉租房建设也不尽人意。以广东省为例，根据建设部通报2006年城镇廉租住房制度建设情况的数据，截至2006年底广东省用于廉租房建设的财政投入55679万元，对比广东省当年的政府支出3098.80亿元，用于廉租房建设资金仅占0.18％。此外，一些经济不是很发达、财政实力较弱的城市，更是无法提供足够的资金用于廉租住房补贴或建设。例如，内蒙古包头市拥有3.5万户双困家庭，如果采取租金补贴的方式，政府每年需补贴8642万元。实际上，市财政只拨付了50万元作为廉租住房资金补贴，143户困难家庭住房问题得以解决，但仅占全市符合廉租住房

8、标准家庭的0.4％。廉租房建设资金经常被地方财政安排于次要地位：一是因为目前我国大部分城市的财政收入水平相对较低；二是在非公共财政体制下，各级政府对于财政资金的运用一般都集中于生产建设项目，各