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1、我国廉租房融资模式创新作者：重庆工商大学财政金融学院09级金融三班叶玉华指导老师：韩昭敏摘要：廉租房建设作为解决我国低收入家庭住房问题的一项重要制度，调整住房结构的重要举措，首先需要满足其融资需求。然而,由于社会经济原因，我国的廉租房建设正面临着资金瓶颈，廉租房的供应远远不能满足城镇住房弱势群体的需要，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一，致使建设受阻。为此，需要根据廉租房的运行特征,采取多元化的融资创新渠道来满足其融资需求。关键词：廉租房融资融资模式创新廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉
2、租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出在全国推行廉租住房制度；1999年，原建设部在总结各地试点经验的基础上发布了《城镇廉租住房管理办法》；2006年5月17日，国务院常务会议针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置；2007年11月，原建设部等九部委颁布了《廉租住房保障办法》，并于2007年12月1日实施，将发展廉租房推向新的高度。尽管国
3、家出台了一系列制度政策，但解决廉租住房建设资金现在仍以政府为主导，致使廉租房的开发与运作面临融资困难。一、我国廉租房资金来源及存在的问题10目前，我国廉租房建设融资方式主要包括财政拨款（直管公房出售或出租收入）、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租房建设，所以中央又出台政策要求地方政府将土地出让金净收益中的5%用于廉租房建设。（一）财政拨款我国明确规定，要以财政预算资金为各城市廉租房建设的主要资金来源。事实上，大部分城市所提供的廉租房建设资金远不能满足要求。截至2010年底，全国
4、低保人数是2310.5万人，如果廉租房人均面积为15平方米，按2010年经济适用房平均造价标准计算，解决以上人群住房问题共需资金2000多亿元。而数据显示，截至2010年底，全年投入的低收入家庭住房保障资金不足100亿元。如果按国际上廉租房配发标准计算，资金缺口将更加巨大。（二）住房公积金增值收益目前我国廉租房建设的另一大资金来源是住房公积金增值收益。它是指住房公积金业务收入与业务支出的差额，其分配顺序为：首先是住房公积金贷款风险准备金，然后是上交财政的公积金中心管理费用，最后才是城市廉租住房建设补充资金。我国住
5、房公积金的主要运作方式为购买国债、个人信贷发放、再存款利差收益。同时，根据规定，住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%。显然，在提取风险准备金并支付管理费用后，住房公积金增值极其有限。（三）社会保障和社会捐赠10由于廉租房是为最贫困人群建设的住房，属于社会福利，是我国社会保障体系的一个分支，因此社会保障资金也是我国廉租房建设的一个重要资金来源。然而目前我国享有最低生活保障的人数在不断上升，同时社会救济福利费和抚恤支出的增长均较前几年减缓。因此，社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分
6、有限。除了社会保障以外，社会捐赠的资金也很有限。（四）土地出让金2007年，财政部会同原建设部、国土资源部发出通知，要求将土地出让金净收益中的5%纳入廉租房建设资金之中。长期以来，土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，不少地区甚至可以占到政府预算外收入的40%～60%。5%的比例对于地方政府而言，仍不是一个小数目，因而这个政策常在地方上被架空。二、目前我国廉租房建设融资的特征对于目前我国廉租房建设的几种融资方式,主要有以下几个共性特征：一是政府起主导作用。廉租住房制度本质上和其他保障制度一样,是政府向居民提供的
7、公共产品之一,是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配,以保持社会公平和社会稳定。它完全的福利性质决定了其资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款,住房公积金增值收益,土地出让金,还是社会保障,它们都从根本上来源于国家的财政收入,直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看,政府在廉租房建设融资中的主导地位无可厚非,但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。二是处于被动地位。在目前的融资方式下,我国廉租房建设的融资方式对于地方来说均可在一定意义上属于硬性摊派,往往不能调动地方的积极
8、性。首先,地方政府可以从房地产开发上获取利益,10出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重,因此素有”第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让,还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次,与廉租房相比,地方政府更倾向于普通的房地产开发,因为其对地方GDP的拉动作用非常明显。三是资金需求大。廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经
