市桃源项目市场研究及产品建议报告

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1、盱眙城市桃源项目市场研究及产品建议报告谨呈：江苏金和置业有限公司１目录项目概况宏观投资环境分析竞争个案分析市场调研总结与发展趋势预测整体规划建议立面建议景观规划建议房型建议物业管理建议会所功能建议产品定位建议消费者定位建议销售价格建议市场研究篇项目定位篇产品建议篇２第壹篇市场研究篇３3一、项目概况1﹑地理位置盱眙，全国最聚潜力投资中小城市百强，长三角最具投资价值的20个县。它位于江苏省西部，淮安市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，北与洪泽县、泗洪县接壤。宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南

2、京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。(一)区位概况４项目位于盱眙老城区二水宿舍区；东面为土丘，坡度大于15度；南侧为水厂生活区及民宅；西侧为小学及体育局；北侧为老城区商业区。2﹑地块周边概况５3﹑项目基本要素数据６二、宏观投资环境分析(一)区域经济概况人口:盱眙目前县域总人口74.3万人，城镇人口25万人，城区建成区面积30平方公里，城区人口12.5万人。规划到2010年，城区人口达到20万，城区面积达到60平方公里，城市化水平达到46%以上。GDP:2007年预计实现地区生产总值88亿元，比

3、去年增长18.1%，是2002年的2.4倍人均可支配收入:城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长19.6%，是2002年的1.84倍；农民人均纯收入5080元，增长13.8%，是2002年的1.68倍.社会消费品零售总额:2007年实现社会消费品零售总额23亿元，比上年增长6.5%。1﹑区域经济现状７2﹑未来五年经济计划今后五年,高品位推进城市化，县城建成区达29平方公里、人口22万人以上，建成中等城市，全县城镇化水平提高到46.2%。2012年，实现全社会固定资产投入248亿元，其中工业固定资产投入150亿元，人均GDP3万元，财政收入28亿元，城镇居民人均可支

4、配收入1.6万元，农民人均纯收入1.2万元。由以上数据可以看出,随着盱眙经济的发展和居民收入稳步增长,人们的购买力也不断提升.这为房地产市场的发展提供了根本的基础.８3、城市规划“三心、双轴、二带、五片区”的格局根据盱眙产业分布、交通干线走向、旅游资源、生态建设等基础情况，优化区域布局，明确发展重点，构筑“三心、双轴、二带、五片区”的布局。“三心”即城西旅游休闲中心，都梁转盘周边的新城区公共服务中心及行政办公中心；“双轴”即沿大桥路到盱马路的城市发展轴和沿淮河东路到金鹏大道再到金源路的城市发展轴；“二带”为沿淮山水景观带和金源北路到金源南路沿线的城市景观带；“五大

5、功能片区”即滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区和城南生态住区。做到“显山漏水、北扩东移、两区相融、富有个性”的鲜明城市特色。９(二)政策法规研究1、国家政策法规研究2007年国家为了促进房地产市场的健康发展,防止过热增长,稳定房价.出台了一系列法律法规:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》颁布日期：2007年1月16日实施日期：2007年2月1日主要内容：从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土

6、地使用权等三种情况。点评：该《通知》的出台，即实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”从而揭开了2007用税收调控房价的大幕。１０《物权法》颁布日期：2007年3月实施日期：2007年10月1日主要内容：自10月１日起施行的物权法明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。点评：第一次以国家法律的形式，明确规定

7、对公有财产和私有财产给予平等保护。物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。房贷新政——第二套房房贷颁布日期：2007年9月27日实施日期：即日起施行主要内容：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。点评：一定程度上，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为，同时，也抑制了一定的市场自住需求。１１央行六次加息点评：央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。中国人民大学房地产研究中心主任袁开红表

8、示，虽然今