2011年邵阳市新邵大坪项目市场定位及产品建议报告

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1、2008.8.15谨呈：祥发地产我们的思维导图开发商的目标市场现状项目面临的问题项目定位产品建议快速回笼资金，保持合理利润，降低项目风险根据开发商现有资源条件及运作方式并结合市场现状分析，把目标定位以下三点：开发目标的确定第二：价格突破2600元关口第三：做祥发标杆项目，实现项目和开发商品牌的双赢第一：快速回笼资金我们的思维导图开发目标的确定开发商的目标市场现状项目面临的问题项目定位产品建议项目原基本指标项目由5栋28层高层，。8栋4层洋房，12栋12层、17层电梯小高层、少量临街商铺组成，呈南北状排列。项目由住宅、会所、商铺、地上地下停车场、幼儿园组成。总建筑面积2258

2、10平米。其中住宅面积：约为20万平米，商业约2万1千平米。地下停车场：17603平米。在邵阳市场中，本项目规模较大，能形成极强的品牌效应。项目规划指标项目最大地上可建筑面积为22万平方米左右。地块四至地块四至：地块的四向都为居住或教育性质规划，交通较方便，但是目前商业配套缺乏1、本项目位于邵阳新邵大坪开发区，与邵阳酿溪镇中学相邻，周边没有工业污染源，是邵阳与新邵的连接节点，地段极具升值潜力。2、项目周边城市开发进度逐年加快，属于新邵城市发展的主方向，在邵阳新邵的融城概念中，并地段是真正意义上的融城核心。但本项目未来的大部分目标客户群将来自于邵阳城区之内，靠新邵本土消费群来

3、支撑，则难以提升销售价格。3、新邵及邵阳的土地成本近年来提高很快，房地产市场价格一直保持着上升趋势，本项目区域价值将能逐步体现，在消费者心目中建立消费信心。4、本项目在新邵范围内属于优质地段，但是从邵阳市消费者的心目中，本项目的心理距离就偏远了。在邵阳市消费者心目中，江北就是极限。政策分析新政抑制了投资性需求，整体市场观望气氛产生●自2011年1月5日至2011年6月25日，中国人民银行先后6次调高存款准备金利率，加强房贷管理和调控。20076年1月5日之前存款准备金利率为9%，当前是21.5%%，增长了两倍多。●2011年，国土资源部先后出台多项政策法规，严格土地调控和监

4、管，明确了土地参与宏观调控的政策取向。国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等的督察。特别是规定土地闲置期最高不得超过两年，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。●中国人民银行、中国银行业监督管理委员会为了加强信贷管理政策，下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。明确规定，对申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。开发商资金链受到威胁近几年房价持续高涨房地产泡沫大，有购房需求的人买不起房市场反应：降价、销售量下滑等中央宏观调控政策挤

5、压泡沫，保障房地产稳步发展投资性客户购房需求被抑制整体市场观望氛围浓厚新政对新邵市场影响邵阳房地产市场主要受观望气氛影响新邵房地产市场也受到宏观形势的影响市场的观望氛围房价增幅下降成交量下降……新邵房地产市场的特殊情况刚性需求为主，投资性需求比例很小城市发展、旧城改造、大坪开发、融县入区等利好消息邵阳房地产市场受宏观形势影响，但是主要的影响因素是整体的观望气氛经济因素经济持续快速增长，为房地产健康发展提供了良好的经济环境1、邵阳房地产市场还处于起步阶段，仍有大量的粗放型经营项目存在。2、市场上整体供求比趋于正常，中高端项目的销售情况较为理想，但同时值得注意的是邵阳绝大多数项

6、目因为产品设计中的缺陷而造成了销售期人为延长。3、目前的市场热点在于江景房与园景房，畅销面积段在不超过85平米的两房，不超过115平米的小三房，不超过135平米的大三房，不超过144平米的四房。而中高端项目的畅销户型段则在不超过计算建筑面积90平米的两房。不超过120平米左右的小三房，不超过140平米的大三房，不超过150平米的四房。其中，公园一号带入房花园或者阳光房的141平米左右的四房，实际可做五房，在销售过程中最为抢手。而本项目的产品，基本处于邵阳市的畅销段之中。4、目前整体市场均价在2400元/平米—3200元/平米之间，中高端项目的入市均价在2800元/平米至32

7、00元/平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高3500元/平米，邵阳市场从10年下半年09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在5%—6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数——8%。从10年初开始至11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过18%。目前市场统计均价超过3100元/平米，按照预计，今年整体涨幅较去年应该保持在12%以上。5、宏观调控不容乐观，价稳量跌是本地市场下半年的整体趋势海口市在4月25日提出有限度