2010年聊城项目市场定位报告与产品建议

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1、聊城项目市场定位报告与产品建议2010年聊城项目市场定位报告与产品建议前言通过实际调查聊城房地产市场经过近几年的发展发现，聊城房地产开发已逐渐开始走向成熟，整体价格随着宏观经济的发展及市场的逐渐成熟涨幅较为明显。市场上真正的高档精品项目供应较少、中低端项目供给井喷，产生了一定的市场机会。聊城的房地产市场起步不久，与其他城市一样，聊城的房地产在发展初期由于开发商对当地的房地产市场缺乏真正的了解，部分项目盲目推出，脱离市场需求，以至于为后期的销售带来很大的困难。所以我们应该从规划初期就以市场、营销为导向进行项目开发。第75页共75页聊城

2、项目市场定位报告与产品建议第一章城市经济发展与城市规划51.1聊城城市及经济概况51.1.1城市概况51.1.2城市宏观经济分析91.1.3城市固定资产投资情况101.1.4城镇居民人均可支配收入111.2聊城城市规划分析121.2.1总体目标121.2.2城市功能区分工更加明确121.2.3城市目前正处于房地产快速发展时期13第二章宏观房地产市场研究132.1全国房地产市场状况132.2聊城房地产市场概况152.3.2009年聊城房地产市场状况162.3.12009年聊城房地产市场主要数据162.3.1.1房地产开发投资完成情况1

3、62.3.1.2本年资金来源情况162.3.1.3土地情况162.3.1.4商品房施工面积情况172.3.1.5商品房新开工面积情况172.3.1.6商品房供应结构情况172.3.1.7商品房销售情况172.3.1.8商品房空置情况182.4商品房预售主要特点182.4.1商品房预售情况18第75页共75页聊城项目市场定位报告与产品建议2.4.2商品住房预售情况182.5二手房买卖主要特点182.5.1存量房买卖情况182.5.2存量住房买卖情况192.6房地产运行情况分析192.6.1聊城市房地产市场2009年度呈现以下三个特点：

4、19一是房地产开发投资合理调整，同比增长5%，商品房施工面积有所增长；19二是商品房新开工面积有所增长，竣工面积有所下降，销售量大幅增长，价格稳中有升；19三是市场观望氛围逐渐消除，二手房市场明显活跃，成交面积、金额、价格均有不同程度增长。19分析原因，主要有以下几个方面：192.6.2房地产价格上涨的原因202.7聊城市房地产发展趋势预测212.7.1房地产开发投资将呈现快速增长的势头212.7.2商品住房价格将保持平稳增长趋势212.7.3二手房交易市场更加趋于活跃21第三章宏观调控政策的影响223.1近期宏观调控政策解读223

5、.1.1政策出台背景223.1.2新政与以往的不同23（1）新国十条标志着房地产政策的转向23（2）房地产新政的严厉程度远超往年23（3）新政的调控内容十分全面24第75页共75页聊城项目市场定位报告与产品建议（4）相关部委政策密集出台，涵盖市场监管、土地供应和信贷资金等各个方面253.1.3新政的市场影响283.1.4市场走势预判293.2聊城本地最近房地产政策303.3针对此宏观环境的策略建议31第四章区域房地产市场研究334.1聊城房地产市场版块划分334.2各版块住宅平均价格344.3聊城市2010年市场供应354.3.1聊

6、城市场主要楼盘分布图354.3.22010年聊城市区市场供应364.3.3综合分析聊城房地产市场特点，从以下各个方面分析总结：394.4七中板块及周边板块主要楼盘分布404.5七中板块及周边板块主要楼盘详细个案分析414.5.1馨苑·东郡414.5.2欧景丽都444.5.3亚大怡景花园474.5.4荣盛·阿尔卡迪亚·绣园494.5.5伟业·中华苑北苑534.5.6星光·水城国际564.5.7星光·宝涞花园594.5.8星光·水晶城634.5.9金柱·水城华府664.5.10中通·领秀城684.6区域市场综合分析70第75页共75页聊

7、城项目市场定位报告与产品建议项目规模、开发商品牌71楼体类型71户型分析71销售价格72项目配套724.7区域供求市场分析734.7.1供应市场分析734.7.2需求市场分析734.7.3住宅选择因素744.7.4市场需求机会75第一章城市经济发展与城市规划1.1聊城城市及经济概况1.1.1城市概况聊城市，隶属山东省。现辖8个县市区，140第75页共75页聊城项目市场定位报告与产品建议个乡镇、街道办事处，总人口618万人，其中非农业人口136万，面积9700平方公里。聊城市地处经济发达的山东省，地处冀、鲁、豫三省交界处。京杭大运河和

8、黄河在此交汇，京九铁路和胶济邯铁路及高速公路在此相交。聊城不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。目前，沿京九线4个小时可达北京，16个小时可达香港；沿济聊馆、济青高