烟台富豪国际市场研究项目定位与产品建议报告

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1、目录第一部分：市场研究篇第一章区域市场现状及判断一、宏观环境简析1、宏观经济环境研究2、政策环境3、房地产市场发展趋势4、宏观商业环境及其特点二、中观环境简析1、中观（烟台市）经济环境2、中观房地产市场概况第二章、项目市场调研一、区域经济环境1、经济总量2、基础条件二、区域规划分析——2004年重点工程1、道路工程2、绿化工程3、景观工程4、灯光工程5、城市管理6、房地产开发7、基础设施工程三、区域产业结构调研分析一、农业二、工业（一）机械制造业（二）纺织服装业（三）电子信息业（四）高档食品加工 四、区域人口构成调研分

2、析1、天府街以北2、天府街到县府街1、县府街以南五、区域交通/人流状况与未来走势六、区域各类物业供应吸纳及动态分析1、住宅2、福山区商业结构与调研分析：第三章项目地块分析一、项目地块的区位价值二、地块价值标号分析第四章项目开发条件分析（略）一、项目地形、地质、基础设施、地下管网情况；二、重要市政工程对本项目发展的影响及相应策略；三、项目后续开发需完善的工作；第五章项目SWOT分析一、项目优势发掘与利用二、项目劣势寻找与应对三、项目机会把握与应用四、项目威胁预警与回避第六章项目投资风险分析（略）一、项目风险性提示二、市场

3、经济政策风险三、项目资金运作的风险四、项目市场运作风险五、项目开发周期风险与项目销售周期风险第二部分：项目定位篇第一章项目核心价值体系的建立一、项目核心竞争力分析二、项目核心价值体系的建立三、项目核心价值体系的实施策略第二章:项目的定位研究一、项目市场定位二、项目形象定位三、项目发展定位四、项目概念主题定位五、项目产品定位六、项目经营定位七、项目价格定位八、项目开发商定位：第三部分：产品建议篇第一章：项目总体规划设计建议一、规划可修改原则第二章：项目具体业态与功能定位分布与比例建议第三章、项目招商一、立体的招商组合1、

4、界定主力店招商对象2、界定次主力店招商对象3、界定二次招商对象与分类二、提前界定的招商政策1、招商时机选择2、招商比例关系3、有意识选择商户4、经营类别与商场定位5、品牌准入制度的恒定三、商业管理公司的介入商业管理基本职能1、商场招商代理2、统一开业计划3、规范经营方向4、组织宣传推广活动5、建立和维护商场品牌6、协调商户关系与维持商业秩序7、制止恶性竞争8、杜绝假冒伪劣商品9、处理投诉第一部分：市场研究篇第一章区域市场现状及判断一、宏观环境简析1、宏观经济环境研究1）经济环境更加公平与合理。中国加入WTO后国民经济保

5、持了高速持续的发展，今天市场运营的政策环境、投资环境、商业环境、竞争环境更加公平合理并逐步与世界接轨。2）市场的规范与开放，使整个中国房地产业充满了商机与挑战。中国城市化进程的加速，带动了整个国内投资领域的一场变革，推动了国内房地产业的重新洗牌和管理模式的新思维、运作模式的新探讨。无论是本土化的开发还是跨区域的经营，面对越来越开放的市场，即使是国内较成功的房地产企业在竞争力、企业规模化、市场国际化、人才储备等方面也都存在差距，需要企业不断的调整和适应。尤其是土地公开招、拍、挂的市场交易方式，更需要有专业的管理团队来运作

6、项目。3）中国经济增长主要靠内需拉动，后发优势使经济维持２０年到３０年以上的高速增长。最近三年，世界经济增长显著放慢，但中国经济一枝独秀，继续保持比较快的增长，受世界经济波动的影响较小。另外，中国的高投资率有高储蓄率作后盾，基础设施建设、设备更新改造、城市化带动的住房建设和汽车消费等将长期拉动投资增长。中国只要利用好后发优势，按照比较优势发展，经济应该可能再维持２０年到３０年以上的高速增长，可能最慢到２０３０年经济总体规模可能达到美国的水平，以后超过美国。4）整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。对于上半年我国宏观经济

7、形势的判断，官方作了这样的概括：在中央宏观调控政策的作用下，经济发展中一些不稳定、不健康因素初步得到抑制，该升温的在升温，该降温的在降温，该稳定的在稳定，整体经济正朝着宏观调控的预期目标发展。2、政策环境中国房地产业带来了前所未有的变革2004年，是中国房地产业充满挑战与变数的一年，各项土地政策的出台、银行紧缩银根、开发门槛提高等因素给中国房地产业带来了前所未有的变革。8．31大限后，全国的1万多家房地产开发企业，5年内将有8000多家倒闭、转行或者重组。“大限”将让房地产企业进入转型期，那些能够适应当前形势、真正有实

8、力的规范企业，将会得到更大发展；否则，被淘汰出局或者被其他企业兼并也在所难免。3、房地产市场发展趋势支撑房地产高速发展的市场因素在悄然变化。在土地、资金、消费需求等多个市场因素的影响下，在国家出台系列政策规范的市场环境下，房地产业正面临空前的“洗牌过程”城市运营是开发商综合实力的体现，也是开发商做强做大的战略目标。4、宏观商业环境