纬联-重庆篆山坪项目专项研究、项目定位及产品建议报告

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1、篆山坪项目B地块专项研究、项目定位及产品建议报告纬联地产（重庆）顾问有限公司【江津篆山坪】项目组2010年4月进行的研究国内外案例研究专家与消费者访谈实地调研与踏勘针对篆山坪B地块项目，纬联工作小组在紧迫的时间里，进行了大量调查和研究调研内容：地块四至地块交通可达性及现状项目区域配套设施地块状况属性区域发展意向在售楼盘资源及重大设施调研区域：几江镇德感镇德感工业园……深度访谈：开发商深度访谈政府官员建筑设计师深度访谈城市规划专家深度访谈商家深度访谈消费者深度访谈……现状研究区域背景研究经济发展和产业规划研究城市规划研究主要区域的竞争分析房地产市场发展研究人口特征及消费水平

2、研究参考性案例无锡圣巴巴拉上海浦江新城厦门圣地亚哥深圳万科城深圳曦城成都芙蓉古城重庆中安翡翠湖重庆中海国际社区重庆奥林匹克花园重庆融汇半岛重庆融侨半岛重庆长寿碧桂园深圳四季花城深圳桃源居万科十七英里……项目首先是成功，并通过项目运作实现企业品牌知名度；项目能够快速回现，并帮助开发商滚动开发篆山坪A地块项目；希望将B地块运作成为江津区具有高品质的项目，成为德感新区建设的亮点；客户要求基于纬联的经验，类似项目有如下特性：类似项目风险大，如何规避项目风险意识是品牌建立的前提；价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力多方面因素；企业品牌的建立直接与项目挂钩，大盘初期起势

3、对项目成功至关重要。项目属性研究市场环境分析项目发展机会分析项目发展方向及策略分析项目定位研究分析物业发展初步构想属性分析属性界定项目属性研究属性分析属性界定项目属性研究项目区位长江几江镇德感镇西彭镇本案项目位于重庆江津区德感镇篆山坪，德感镇位于江津区北部，长江北岸，与几江街道隔江相望，距重庆主城区40公里。项目位于德感镇，与江津主城几江镇隔江相望，距离重庆主城约40公里项目属性研究项目基础数据项目占地：约800亩（53.3万方）净用面积：680亩（按项目占地的85%估算）容积率≦3（本报告按2.5计算）还迁房面积：20万方商品房面积≈93万方项目指标：本案规模较大，总体

4、量将超过100万方，在区县有明显的大盘优势，但20万方的还迁房对本案质素有一定的影响项目属性研究项目地块四至项目主体被津马路和成渝铁路分隔，地块周边多为农田和老旧的厂房津马路成渝铁路北侧：未来中医院用地南侧：与江津长江大桥相邻东侧：与成渝铁路相邻西侧：与津马路相邻，临近篆山坪郊野公园项目属性研究项目地块质素地块状况：项目整体较为平整，但在最南部位置有较为明显的低洼；地块现状：地块北部及东北部多为老式的厂房，西部及西南部多为农田及农家住宅；项目地块完整，但地块内部缺少优势资源，并且不直接临江，整体质素普通，无亮点项目配套状况津马路江津长江大桥成渝铁路本案几江镇德感镇生活配套

5、：项目与德感镇中心以及几江镇有一定距离，生活配套匮乏，仅有少量零散的小型的商铺；项目地块交通体系完善，通达性良好，但生活配套匮乏项目属性研究项目配套状况项目属性研究属性分析属性界定区县城市陌生区大盘项目属性：区域属性：因素项目现状界定规模占地约800亩大规模楼盘资源条件老旧厂房、郊野池塘、农地，无强势人文、景观资源资源较少配套、交通配套及其缺乏，但交通便利无配套优势、道路通达性好区县城市城市发展外延方向大规模房地产开发项目因素项目现状界定区域传统城市边缘区域，配套缺乏，客户认知度低陌生、边缘化发展前景与江津核心区几江隔江相对，区域优势明显成熟发展方向外延地带项目属性研究项

6、目属性界定关键词：项目属性研究市场环境分析项目发展机会分析项目发展方向及策略分析项目定位研究分析物业发展初步构想区域宏观背景分析区域发展规划分析房产市场分析江津宏观环境研究城市结构分析经济环境分析发展规划分析第一层次：特大城市。即主城9区(渝中、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、江北、北碚、南岸、巴南)，也是“一圈”的核心区域。第二层次：大城市以区域性中心城市为主。包括涪陵区、江津区、永川区、合川区和长寿区等五个中心城市。江津区，成渝经济区沿长江上游和沿成渝高速公路的重要承接点；涪陵区，辐射带动渝东北和渝东南地区；永川区，成渝经济区沿成渝高速公路的重要承接点；合川区，成渝经济

7、区沿渝武高速公路和遂渝铁路的重要承接点；长寿区，辐射带动渝东北地区和沿渝宜高速公路的重要承接点，逐步融入主城发展。第三层次：铜梁、南川、綦江、荣昌、璧山、大足、双桥、万盛、潼南等9个区县，将努力壮大城市规模。铜梁、潼南、大足、荣昌将建成川渝合作的重要“门户”；万盛、綦江、南川建成连接贵昆经济区的“桥头堡”；双桥、璧山则更多参与和融入主城特大城市发展，在城乡统筹发展方面走在前列。区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市区域性中心城市特大城市中等城市城市定位区域性中心城市的定位，将明确江津的发展方向，在扮演城市重要角色之下快速前