重庆市跨越项目市场调研报告及产品设计建议

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1、跨越项目市场调研报告及产品设计建议市场调研报告篇重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司1重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议第一篇巴南区域市场一、巴南区域市场发展概述1.巴南区楼市发展沿革1.1发展沿革相对主城区，巴南区的楼市起步较晚，2001年以前，巴南区房地产开发主要以渔洞和李家沱片区零星分布的单体项目为主。2001～2003年，巴南区楼市进入起步阶段。在此期间，巴南区政府打击炒地皮等不法行为，限制集资房建设，大力培育和规范巴南区房地产。该阶段巴

2、南区的代表性物业主要有浩立花园、南庭花园、映江花园等，该批物业在此阶段的推广为巴南区楼市的面貌带来新的气象，逐步缩小了巴南区与主城各区域楼市的差距，初步奠定了巴南区楼市商品化的基础。2003年，巴南区楼市从单体楼独霸天下演变到小区物业的发展，首个小区住宅项目～～佳禾鈺茂·河畔名居的启动，对巴南区市现有格局产生了较大的影响，巴南区楼市的发展又向前迈进了一步。从2004年至今，从巴南区首个高层项目～～海天花园、首个商住项目～～协信·铜锣湾的推出，到目前滨江楼盘、高层建筑、花园洋房、别墅等各种物业形态的不断出现，巴南区楼市对产品细分进行了一次成功尝试，赢得

3、了市场的广泛认可。1.2目前发展特点目前，巴南区已经形成了渔洞、李家沱、渝南大道三大房地产开发的热点区域，以及正在逐步成熟、完善的龙洲湾区域。渔洞楼市主要靠渔洞本区客户消化，李家沱楼市除了本区客户外还可以吸引到部分南岸区、九龙坡区购房者，渝南大道的购房者主要来自南岸区，同时也有部分渔洞和李家沱客户，而龙洲湾区域作为一个新兴的房地产区域市场板块，则需要吸引周边区域市场，以及相邻区县的客户，以消化不断推出的楼盘体量。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司2重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-638010

4、08跨越项目市场调研报告及产品设计建议1.3未来走势分析产品品质将不断提升随着房地产开发条件的日益成熟，各项目均受到来自其他项目不同程度的竞争，故各项目在建筑、规划和园林景观方面均有会有更大的突破，提升产品品质，从而赢得市场。产品开发趋于多元化巴南楼市在众多楼盘的引领下已经步入快速发展的开发轨道，产品开发在不断创新，多元化趋势明显，在巴南区域市场多层、小高层产品已经存在的基础之上，相继出现高层、花园洋房、别墅产品，市场供应日趋丰富，客户选择面十分广泛，目标受众针对性更强。2.巴南区域楼市总体研究2.1产品形态物业形态巴南区目前是一个发展中的城区

5、，亟待开发和发展的地块较多，目前区域内在售物业绝大部分为小区楼盘，由于该区域出让的土地地块整体较大，因此在未来2～3年之内，将会不断出现体量超过10万㎡的综合性物业。物业类型就物业类型而言，目前巴南区域内物业主要以高层物业为主，该类物业所占的比重超过60%，其次为小高层物业。从容积率指标情况来看亦说明了这一问题，目前区域物业主要以容积率在3.0～3.5之间的项目为主，其中容积率在此之间的物业所占的比例接近80%，反映出高层物业在本区域市场中所占的绝对比重，而容积率在2.0左右的低密度物业所占的份额还相对有限。产品市场未来发展趋势结合重庆房地产市场

6、近几年的发展来看，购房者在选择物业时除关注项目整体规划布局外，还对建筑本身的设计规划需求越来越高。重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司3重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：023-63808631传真：023-63801008跨越项目市场调研报告及产品设计建议此外，在园林景观、社区配套等方面亦更细致和完善，如社区公园、社区商业街、学校及景观大道等。2.2户型户型配比目前，巴南区在售楼盘主要以75～85㎡的两房，以及90～110㎡的户型为主，两房与三房的比例整体约为6：4，有些楼盘的三房比例甚至会只占30%左右。从户型配比及供应状况可

7、以看出，巴南区楼市供应仍是以满足基本居家需求为主。各类户型未来供应趋势从目前在售项目后期供应及市场需求情况看，三房仍将是未来若干年市场供应的主力，不过随着巴南楼市的发展，二房单位的投资市场将有所增长。二、巴南区住宅市场板块分析1.李家沱板块1.1板块概述李家沱版块范围由李家沱正街，李家沱南桥头和土桥三个区域组成，位于巴南区西部、李家沱长江大桥南桥头，属重庆主城区，距区政府驻地鱼洞14公里，东、南、西三面与花溪镇毗邻，北濒长江，幅员面积5平方公里，辖有10个社区居委会，常住非农人口4.5万人；辖区内布有企事业单位数十家和驻军部队；医院、学校、广场等公

8、共设施布局合理、功能俱全，已具备现代城市格局的雏形。但近年来，其经济增长速度较慢，发展已经滞后于整个城市发展