解决小产权房问题途径探析

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1、解决小产权房问题途径探析　　摘要：近年来，小产权房引起了社会各界的广泛关注，尤其是今年上半年召开的两会，小产权房本身不被法律认可，但因一系列原因在一定时期内还将存在。着眼小产权房的实际情况，提出一些切实可行的解决途径。关键词：小产权房；解决途径；农村中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）12-0100-03前言9所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋，它不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成

2、的称谓。因小产权房没有合法的产权证，缺乏正式的身份，由此衍生了诸如产权纠纷、扰乱房地产秩序等一系列问题，这样就使小产权房问题的解决势在必行[1]。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。尽管国家土地管理有关部门多次出台文件，禁止城市居民到农村购买宅基地或建于其上的房屋，但小产权房仍然在全国范围迅速蔓延。据国土资源部有关部门不完全统计，截至2008年上半年，全国小产权房面积已经达到70亿平方米。

3、小产权房问题产生的危害是极其深远的，解决小产权房问题已刻不容缓。对小产权房的发展和已建的小产权房问题应采取不同的处置方式，实行堵疏结合[2]。一、加快农村土地产权制度改革对小产权房抑制和防范最根本的措施在于，加快农村土地产权制度的改革，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制，完善现在农村土地产权制度的缺陷，使农民土地的权利和责任更加明晰，农村土地资产有合法合规的正常流转渠道。从而保护属于农民的土地权益，使农民摒弃类似小产权房开发这样对土地资产的短期占夺行为，从根本上遏制对农村土地的无序占夺

4、。1.明确农村土地产权主体。中国农村集体土地所有权目前表现出的主要问题在于所有权行使主体的多元化，乡（镇）、村、村民小组都可以成为集体土地所有权的主体，在具体实践中常常出现各所有权主体之间的权利争夺与利益侵害。又鉴于土地产权制度的改革要在保发展的总体目标下结合体系化改革和渐进式改革，既把握改革路线，同时又要符合中国基本经济制度，还要尽量降低改革变迁的成本。所以在土地所有权制度方面我们要做的是明确集体土地所有权行使主体，而不是改变集体土地所有权制度。92.构建以使用权为核心的农民土地财产权利体系。事实上，当前中国农村

5、土地集体所有制的意识形态意义高于其实际的经济意义。应在农村土地所有权上保持现行国家和集体土地公有制的制度，同时，建立城乡不同所有土地的统一使用权的复式体系。在政策、立法和实践中，可以逐步淡化土地所有权概念，着力于农民土地使用权的制度和法律建设，构建以使用权为核心的农民土地财产权利体系，逐步完善集体土地产权权能[3]。3.保护农地财产权益，改革现行土地征收制度。现行土地征收制度在安排与设计上不合理直接导致失地农民权益受到严重侵害，成为导致小产权房的诸多土地问题的直接原因。因此，应改革和完善中国现行土地征收制度。首先要

6、明确“国家公共利益”标准，缩小征地范围，禁止以公共利益的名义进行商业开发损害农民利益。其次是要改革土地征收补偿机制，提高土地征收标准，寻求政府、开发商、失地农民间最佳的利益分配结合点。土地征收补偿可用“片区综合价”逐步代替现行的“年产值倍数法”，坚持市场运作机制，将上地按地段、地类确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时，实行统一的补偿标准。同时，建立科学的农用地分等定级和农用地价格评估体系，对土地进行科学地评估。另外还应严格实行征地公告等，确保被征地农民的知情权、参与权、异议权和监督权。二、加强农村土地利用管理9

7、针对中国目前农村土地管理的不足，政府应加强对农村土地利用的管理，从制度上制止小产权房的开发。1.规范宅基地管理。首先按照统筹城乡建设用地和控制增量、合理布局、节约集约用地、保护耕地的总要求，合理确定农村居民点数量、布局、范围和用地规模，结合土地资源条件，按照节约集约用地要求修订宅基地标准。同时，结合全国第二次土地调查，推进农村宅基地登记发证工作。结合实际情况该办证的办证，该处罚的处罚。对违反村镇规划、一户多宅、划新不丢旧和超面积的宅基地坚决不予审批。对城镇居民在农村购买宅基地和在宅基地上违法建造住宅，未申请宅基地使

8、用权登记的，不予受理。空闲或房屋灭失二年以上未恢复使用的宅基地，可以由所在集体申报当地土地管理部门收回宅基地使用权。对今后的宅基地按法定程序申请、审核、报批，统一进行规范化管理[4]。92.鼓励宅基地退出。针对中国城市化快速发展进程和宅基地粗放利用现状，应鼓励宅基地退出机制的探索。统筹城乡综合配套改革试验区重庆市计划于2020年基本完成农民进城的任务，届时城