之二前期规划管理

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1、工程建设标准与建设工程监理案例之二——工程建设的前期策划管理连云港市建设工程安全监督站严景彦二OO九年二月主要内容工程建设标准工程建设的前期策划管理工程建设项目实施过程的管理工程建设安全控制及监理责任工程建设项目的前期策划管理目前我国的监理行业不再是八十年代未九十年代初刚起步时单纯的施工监理了，现在已经溶合了项目咨询公司、项目管理公司的业务。现在的监理业务涵盖了从项目的策划、设计、实施全过程。现以在某地筹划建立一家中德合资的医院为例谈一谈工程建筑项目的前期策划管理：一：项目前期策划（环境调查与分析、项目经

2、济评估）（一）环境调查与分析环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料。1、项目所在地区社会、经济环境调查：城市人口、国民生产总值、人均收入，高收入人群数量，外籍人士数量等。2、当地与项目有关的基础设施现状调查：主要了解项目所在地医疗设施数量、医疗水平情况、各类等级的医院分布等现状。3、当地医疗服务市场调查：基本情况（项目所在地各类医院的布局、数量、床位数、医生、护士数量、技术水平）

3、、需求情况（医疗机构诊疗入院人数调查、外籍人士及旅游人士数量）、供给情况（当地医疗机构中的高端消费情况、主要医院的主要经济指标、当地人士特需服务的特点要求等）。市场调查小结：结合市场调查情况从市场需求方面判断投资建设新的医院的前景。4、有关政策：与项目有关的投资、税收等政策规定和要求。特别要注意有关优惠方面的政策。（二）项目经济评估该项目的经济（财务）评估包括五大步：项目基础数据与参数的选取，编制相关的财务报表，计算财务评价指标，得出财务评价结论，进行项目不确定性分析。1、基础数据和参数：计算期的确定：指项

4、目的经营时间。医院的经营期一般比较长。我国的中外合资医院的经营期规定不得超过二十年。资金投资计划和筹措计划：资产折旧、摊销年限及残值：税收：2、服务收支预测营业性收入预测（每项单价、数量、试营期及满负荷期的收入）成本费用估算（材料费、保险费、办公费、人工工资、水电费、修理费、财务费、折旧费以及其他费用）3、编制财务报表和评价指标：根据前期收集的基础数据，以及营业性收支预测，按国家技术经济评价相关规定进行各项财务报表的编制和有关技术经济指标的计算，计算出：*内部收益率：使项目的财务净现值等于零时的折现率。*投

5、资回收期：包括静态投资回收期和动态投资回收期。静态投资回收期指项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间。动态投资回收期是指在考虑了资金时间价值的情况下，以项目每年的净收益回收项目全部投资所需时间。*编制项目现金流量表：静态回收期（静态投资回收期是不考虑资金的时间价值时收回初始投资所需要的时间，计算出的静态投资回收期应与行业或部门的基准投资回收期进行比较，若小于或等于行业或部门的基准投资回收期，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。动态回收期（动态投资回收期是考虑资金的时间价值时收回初始投资所需的时间计

6、算出的项目动态投资回收期应与项目的寿命期n进行比较，动态投资回收期小于或等于项目的寿命期时，则认为项目是可以接受的，否则不可接受。）4、财务评价结论：包括*项目获利能力分析（根据前面计算的内部收益率判定项目的获利能力）*财务可持续性（考察项目在经营期能否保持资金的收支平衡，是否需要借款，资金的来源及运作情况）*清偿能力分析（分析本项目的资金来源能否满足偿还债务）。5、不确定性分析：敏感性分析：考虑到主要因素（如营业性收入、工资福利费和土建投资）发生变化时，该项目主要经济指标的变化敏感性。盈亏平衡分析：对项目

7、的服务量、成本和盈利三者进行分析，找出投资项目在上述三点的盈亏界限，以此判定项目是否可行。项目前期策划就是对“项目是否可行”进行分析。连云港市区内三个主要超市布局情况二：项目设计过程管理设计过程管理包括方案设计、扩充设计、施工图设计（包括各阶段装修），以及估算、概算、预算，施工期和装修期的服务等全过程设计及咨询工作。另外还包括：各方履约责任、合同酬金及支付方式，设计任务分工（多方设计时），设计进度，以及不可抗因素影响的处理等。（第二节结束）