有关土地评估执业模式探析

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1、有关土地评估执业模式探析　　摘要：社会越发展，经济越进步，其中至关重要的资源—土地，越来越多的成为世人瞩目的焦点。随着开发越来越深入，土地作为一种稀缺资源，它的重要性越来越多的被关注。尤其是作为土地的估价人员，越来越被社会关注，本文就土地评估的执业模式，以及评估中出现的问题，进行讨论以及建议，希望土地评估朝着健康、合理、规范的方向发展。关键词：土地评估；执业存在的问题；执业风险；执业素养；对策中图分类号：D922文献标识码：A文章编号：1.土地评估执业存在的问题笔者认为，当前土地评估执业主要存在以下几个方面的问题：1.1造成土地

2、评估发展中的不利因素土地评估的执业在中国的出现和正式形成职业不过十几年的时间。目前尚处于比较新的待摸索的新执业，原属于政府相关单位的一个部门，1999年国土资源部发布《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》正式将土地评估的执业作为一个合伙性质的企业。8土地评估的执业脱离政府性质后，大部分土地评估机构通过自身专业的知识和评估质量以及良好的信誉，已取得不可忽视的成绩，树立了自己的品牌[1]。自从中国加入WTO后专业性的服务对外开放，很多国外的专业机构和专业人士被允许进入市场，相对于国内的专业评估机构，国外的专业评估机构在公信度以及数

3、据准确度上则是更多的被社会信任[2]。目前土地评估的执业在评估的过程中往往受到很多因素的干扰照成数据不准确，缺乏可信度等情况。由于土地评估原来是属于政府机关下的一个部门，在数据方面或多或少都会受到政府机构的影响，一些政府机构甚至干预土地评估的数据，给土地评估的真实性造成影响。土地评估需要的专业知识和数据面都非常广，对于公众数据的采集很难做到准确，原来脱离政府机构下的土地评估机构由于有力的条件，将技术性资料严防保密。照成数据信息的不流通，其他机构的数据无处可查。1.2恶性竞争下的土地评估随着改革开放的深入发展，土地评估被越来越多的

4、企业及投资的需要。恶性竞争就成了当下阻碍土地评估行业发展的一大“恶瘤”，有的评估机构为了多接收业务，采取贿赂等不当手段取得业务；有的为了满足客户需要[3]，甚至是法规和准则于不顾，篡改、编造数据。满足客户需要最终损害国家、公众利益。8恶意击垮对手，过度降低价格争取到业务，有些机构甚至超范围，超资质的进行业务评估。1.3非专业人士充斥评估行业，数据及评估质量不高。现如今国家及社会对评估行业的要求越来越专业性，并颁布了相关的法律、法规，土地评估的执业进行资格认证。通过认证和考试取得相关土地评估的执业资格的专业人员大多都成了公司领导人

5、或者合伙人，这些专业人士过多的把精力放在公司经营方面，对于评估报告则是交给非专业人士来完成，非专业人员根据土地评估报告的文本格式来更改里面的数据。完成之后再由专业土地评估师署名盖章，一份土地评估报告就完成了。[4]1.4土地评估相关程序不够完善目前国内还没有形成土地评估拍卖竞价的公开、公正、透明程序，评估机构都是托关系，压低价格等手段或者进行暗箱操作，市场上出现恶意压低价格，给客户回扣或者通过有关部门垄断等手段竞争。出具不真实，可信度不高的评估报告[5]。2.执业风险土地评估过程中的风险，土地评估的数据与真实数据之间存在差异，这

6、种差异可有人为和技术性、法律等方面造成。人为差异8土地评估有关人员的专业素养参差不齐，执业道德有高有低，在评估的过层中，即使有良好的专业知识和评估经验，如果执业道德偏低，那么评估报告的真实性和公正性就会受到影响。有关机构为了招揽业务，维护客户利益，随意篡改、编造数据，给第三方照成损失。因此执业道德的好坏在评估过程中起了相当大的作用，因此重视评估行业的执业道德已成为重要的考核标准。2.2技术性差异目前国内很多评估专业的评估人员专业知识不过硬，在评估过程中采取的估价技术、估价方法不同，结果相差甚远[6]。评估人员评估水平不高，未能准

7、确的估计土地价值，造成估价数据、估价方法和估价目的不相符。估价人员对评估参数、价格意义，资料信息等未能正确的理解把握，致使估价结果和于实事相差甚远。估价人员的技术水平以及参数的把控能力不同，在技术方面存在不确定性，造成参数和结果的偏差。3.执业素养3.1执业道德素养8执业道德在整个评估过程中起到一定的作用，加强执业道德培养是目前势在必行的，政府及有关部门应当制定更为详细的法律法规，规范评估行业的竞争等问题。应借鉴国外的评估行业先进的管理规范法规，如“土地评估执业道德规范”“土地评估准则”等，通过法律法规来规范土地评估行业，避免恶

8、性竞争等问题。加大对恶性竞争，违规操作，捏造、编造数据等行为的打击力度，加强鉴定和惩罚力度。通过道德法规对整个行业进行健康、可持续发展进行引导和规范作用。3.2加强学习明确法律责任在土地评估执业的评估过程中需要掌握的法律和法规必须完善，必须对宪法，民法，经济法，