“宅基地换房,土地换社保”模式探析

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1、“宅基地换房,土地换社保”模式探析：C913文献标识：A：1009-4202（2011）04-113-02　　摘要2005年以来，很多地方实行了“宅基地换房，土地换社保”模式，以推动城郊地区城镇化进程。政府在农民利益保护和公共品供给等方面进行了积极的探索，发挥了重要的主导作用。在这种模式下，政府在现有的法律框架内进行了大量的制度创新，由此形成了一种可资借鉴的城镇化模式。　　关键词宅基地换房土地换社保城镇化农民利益保护　　　　所谓宅基地换房，是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色

2、、适于产业聚集的生态宜居新型小城镇，按照规定的置换标准，农民以宅基地换取小城镇的住宅，迁入小城镇居住。农民原有宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。所谓土地换社保，就是将农民承包的土地来置换为给农民的社会保障。　　2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。国土部2008年6月颁布了《城乡建设用地增减挂钩管理办法》，农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地，2008、2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。　　一、城市化进

3、程中政府的作用　　在“宅基地换房，土地换社保”模式下，政府在以下三个方面发挥了主导作用。　　（一）弥补市场失灵　　由于城市化收益的外部性和非排他性，由私人部门推进城市化往往动力不足。这就是城市化进程中的“市场失灵”。因此，城市化进程的推动，往往需要政府发挥积极的作用。　　与私人部门相比，政府的目标恰恰在于经济社会的总体发展和长期稳定发展。城市化进程的加快可以增加就业机会，促进经济增长，提高社会福利，所以无论从税收目标还是社会福利目标出发，政府均有动力采取措施，推动本地区的城市化进程。　　（二）提供公共物品和服务　　如同道路等公共设施一样，城市化进

4、程本身具有一种明显的公共物品特征。因为，城市化中的许多公共物品都具有规模经济特征，只有人口在空间上实现一定程度的聚集，使城市化的公共产品和公共服务充分提供，才能够实现改善农村居民的生活水平，增加就业以及提高社会福利总体水平的公共目标。　　二、城乡建设用地市场的整合　　宅基地换房中一个重要的制度创新是将农村建设用地减少与城镇建设用地增加联系起来，利用农村宅基地的整合推进小城镇建设，将隐形的宅基地流转变为公开的市场流转，并以此作为连接原来互相分割的城乡两个建设用地市场的平台和接口。这种平台和接口的建设产生了以下几个方面的积极影响：　　1.扩大增量土地

5、供给，缓解城市发展瓶颈。伴随经济的快速发展，发达地区土地供需矛盾日益加剧，农村建设用地入市可以部分解决土地紧缺问题。　　2.促进土地集约利用，提高资源配置效率。我国耕地资源短缺矛盾突出，国家粮食安全受到挑战。如果不遏制耕地快速减少的趋势，我国粮食安全的基础就会严重削弱，这也从一个方面促使城乡建设用地要走节约集约利用之路。　　3.推动农村建设用地流转，提高农民财产性收入。积极地推动农村建设用地流转，才能够提高农民财产性收入，从而增加农民的福利，使他们能够分享城市化的收益。由政府参与的有序的宅基地置换，不仅可以满足城市发展、农村发展和农民福利水平，提

6、高对土地和资金的需求，从而实现土地资源的有效配置。而且通过置换可使农村居民向中小城镇聚集，集中建设农村居民住宅，有效增加耕地面积，对于实现经济发展和保护耕地双重目标也具有极其重要的意义。　　三、宅基地换房中的农民利益保护　　（一）土地总收益的提高　　在宅基地换房中，土地总收益的提高具有以下几个方面的原因：　　1．土地的集约利用。政府通过科学规划，改变了原来村落分散凌乱的分布状况，使人口与产业的空间布局更为合理，从而促进了土地的集约利用。因此，在单位面积的土地上，可以生产更多的租金收入，这必然导致土地总收益的提高。　　2．产业的集聚效应。宅基地换房

7、促进人口和产业的集中，从而可以用更低的成本提供各种公共产品和公共服务，道路、交通、医疗、教育等公共基础设施更加完善，为产业集聚创造了条件。随着各具特色的产业群的兴起，产业集聚效应将会体现得更为明显，经济规模将会不断扩大。随着单位面积土地总产出的增加，土地总收益也将相应提高。　　3．经济结构的合理化。土地价值来自于土地未来的租金收益。在经济发展的过程中，经济结构需要不断的变化，以适应经济形势的改变。宅基地作为集体所有的土地，其流转受到一定的限制，因此，难以根据市场的变化适时地进行调整，这样影响土地资源配置的效率。通过宅基地换房，将集体所有的建议用地

8、转变为国有土地，在建设用地的使用和流转中，实现了城乡土地市场的统一。随着土地流转效率的提高，经济结构的调整也将更为灵活，这有利于促进经济