由宅基地换房引起的思考

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3、建设，同时也将引起一系列相关的法律问题。而天津从2005年开始施行的宅基地换房模式走出了一条统筹城乡发展的创新之路。宅基地换房，让农民在一样的土地上换来了不一样的生活，同时也让农村宅基地进入了市场流通的轨道．．．．．．【关键字】：农村土地宅基地使用权宅基地换房流转一．对宅基地换房和宅基地使用权的认识在推动城乡一体化的小城镇建设过程中，最大的制约因素就是土地和资金了，许多小城镇的建设就是因为这两个因素止步不前。从二00五年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二

4、镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。至二00八年末，将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。其实，所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。这样的一种方法，关键点就在于利用农村宅基地作为交易的支付对价。今年10月12日，党的十七届三中全会胜利结束，会议审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。针对这个具有划时

5、代意义的文件，会前和会后都有专家对此进行了很多猜测和解读。香港《文汇报》的文章引用经济学家厉以宁的说法：中国农民宅基地房子按照市场价值估计，高估有20万亿元，少估一点也有15万亿～18万亿元，改革“将释放万亿土地财富”。甚至有的专家已经开始评估宅基地上市，可能对房地产市场造成的冲击。给人的感觉就是，农村土地可以流转了，就等于打开了农村土地向城市流转的口子，事实上是如此吗？中央电视台《焦点访谈》栏目连续两天推出“农村改革新起点”，请来国务院发展研究中心农村经济部部长韩俊，对《决定》进行权威解读。他批评现在许多专家的猜测和解读是不准确的。最大的问题是，许多人混淆

6、流转的主体，流转的是农村土地承包经营权，而不是农村土地集体所有权。而且这种流转是有底线的，就是“三个不得”：不得改变农村集体所有性质；不得改变土地的用途；不得损害农民土地承包权。另外，国家对征地作出了更加严格的规定，在坚持18亿亩耕地红线的基础上，土地征用要严格区分公益性用地和经营性用地，减少强制征地比例，同时大幅度增加土地出让收入对农业投入的比例。众所周知，作为农村工作的“三台戏”之一的宅基地，是千家万户的立足之地，它在农村生活中的住房方面占据着重要的方面。为了保证广大农民的切身利益，使农民“居者有其屋”，我国实行了宅基地无偿分配制度，该制度直接关系到我国

7、９亿农民的立身之本，而且关系到农村经济的繁荣和稳定。《物权法》将宅基地使用权作为一项不动产用益物权予以单独规定。根据我国《物权法》１５２条的规定，宅基地使用权是指：宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。即指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建设住宅的权利。①　　依据上述概念，可将宅基地使用权的特征概括如下几点：1．权利主体的身份性我国只有农村集体经济组织的成员才可以享有宅基地使用权，这是一种具有严格身份限制的政策。1988年修订的《土地管理法》曾在第41条规定城镇非农村户口居民经过批准并参

8、照国家建设用地标准支付相关费用之后，可以作为宅基地使