房地产税对房价影响探究

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1、房地产税对房价影响探究　　【摘要】我国房地产市场化改革仅有短短三十几年的时间，理论界对房地产市场的研究远远晚于国外。从我国目前的研究成果来看，由于近年来房地产价格的快速飘升，房价成为社会各界关注的焦点，因此对房地产市场的研究几乎全部集中在房地产价格方面。本文分析了地价、供需、政府政策、垄断与管制等因素对房价的影响，并集中分析了房地产税对房价的影响。【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税绪论12房地产商品是房地产市场生产的产品，它能够为居民提供必需的生活和工作的空间，因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说，房地产商品具有几个明显的特征：房地产

2、商品价值大、使用期限长，是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点，它不但能够作为消费品自用，同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征，在我国目前投资手段缺乏的情况下，很多居民便将房地产作为投资手段，以实现资产的保值增值，这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外，房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。1、房地产价格影响因素1.1供需因素对房地产价格的影响商品价格是建立在商品价值的基础上，并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之，就是在商品价值一定的情况下，商品

3、价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时，商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时，商品价格上升。这种商品价格的上升和下降，客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定，社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的，不是在流通领域中由供求决定的，供求关系不能决定房地产价值，但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重，从而影响加权平均数，影响工程价值的形成。供求关系的变动，使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求，房地产价格在产

4、品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求，房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动，至于运动中房地产价格与价值的偏离程度，取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度，从短期看，供求决定价格，从长期看，价格决定供求，由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。121.2政府政策对房地产价格的影响在我国房地产市场上，政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一，它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来，房地产价格一直处于上升状态，已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题，出台了严厉的调控措施，近两年来取得了一些成效，甚至出现过短暂的下跌情况。就货币政策对房地产市

5、场的影响来看，已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系，按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时，引入住宅抵押贷款后，住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]，银行资金高度向房地产市场聚集，推高了国内房价，催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保，更加剧了房地产价格的上涨。12货币供应量变

6、化对房地产价格有长期的持续正向影响，其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率，且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点[6]。短期中，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中，一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显，而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外，东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，而实际利率对各区域影响差异不大，而且都比较小。从房地产需求

7、来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素，房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内，抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开