房地产经济发展现状和其未来发展趋势

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1、房地产经济发展现状和其未来发展趋势　　摘要：众所周知，房地产市场的发展与房地产金融业之间关系密切，但房地产金融对房地产市场的支持力度呈逐年下降趋势。与西方资本主义国家相比较，中国房地产开发资金多数源自自筹资金、国内贷款、国家预算内资金、外资与债券等。为了完善我国房地产金融市场，国家鼓励房地产金融一级市场的完善与二级市场的深入发展、房地产金融市场机构体系的完善、房地产融资产品的进一步升级等。本文以我国房地产经济发展现状为研究背景，根据我国房地产行业的发展问题，简要分析我国房地产市场经济的发展趋势。关键字：房地产经

2、济；房地产金融；现状分析；发展趋势一、我国房地产经济的发展现状分析7据2009年至2012年我国房地产市场的投资额、销售量、房地产开发商的业绩、房地产价格等指标表明，我国房地产业与房地产企业之间的协调性更高，同时政府及社会对房地产行业的调控也更加理性。但我国房地产经济发展现状并不乐观，具体表现如下：自20世纪末期以来，我国国家预算内资金、外资与债券的比例（原本很低）便呈逐年下降趋势，其中3/5的房地产开发资金源自银行贷款，由此可见，银行信贷资金已成房地产开发企业得以生存的命脉。此外，从1978年至今，我国房地产

3、开发贷款余额年均增长率高达20.09%，该数值较同期金融机构贷款余额高出7.38%。比较2003年与2004年住房消费信贷与房地产开发贷款增长率可知，2004年住房消费信贷增长率较2003年下降约7.29%；2004年房地产开发贷款增长率较2003年下降32%。截止2012年底，我国房地产经济仍然深陷经济泡沫的发展困境，具体问题如下：（一）房价虚高，地方政府牟取暴利1.社会经济预期普遍偏高，此乃房价虚高持续存在的关键因素；2.社会贫富分化逐年加剧；3.城镇化进程的加快致使地价暴涨，此乃房地虚高越演越烈的直接原因

4、。换而言之，土地拍卖价格无上限，房价上涨必定引起地价上涨，此时地方政府成为最大的受益者，以至于地方政府制定并推行的控制措施根本难以发挥功效。（二）银行信贷太过盲目化7把抵押消费机制推向住宅市场可谓中国银行业的绝大突破，此运行机制表明我国银行经营理念开始转向以消费理论为核心的一帐一贷，此变化同时也滋生出一系列不良的消费观念。银行开发信贷与消费信贷皆表明，我国银行业的增长速度与发展规模趋向不良化，同时也表明我国房地产信贷存有诸多显性或隐性的风险。此外，金融基础设施与外部环境皆表明，我国银行业推行的抵押制度、个人信用

5、制度、抵押保险制度及政府干预失误、房地产信息体系不完善皆可能迫使房地产金融承受更多更大的风险。（三）投资者与消费者对房地产价格走向的预测偏高据调查数据显示，社会普遍认为我国房地产势必持续攀升，该心理必然导致人们纷纷购房，此行为是引起房价猛涨的重要原因。针对消费者此种心理，地方政府与房地产开发商皆无限制抬高房价，由此导致我国房地产经济开始走向畸形发展，此乃我国房地产经济泡沫化的重要原因。二、我国房地产市场发展问题的解决对策由前文可知，我国房地产市场普遍存在国民经济领域房地产定位问题、地方政府对房价调控的责任问题、

6、限购与保障性住房的建设问题等。基于此，本文主要结合上述问题提出如下解决对策：（一）国民经济领域房地产的定位问题7众所周知，我国国民经济领域把房地产行业划定到支柱产业范畴，究其原因包括：房地产业的发展能为国民经济的持续提供不竭动力；人均住房面积与住房总面积的提高要求尽快解决住房供需平衡问题，但近年来房价持续攀升直至消费人群难以承受的高度，加上大量投机性资金流入房地产市场，其势必对我国社会经济的可持续发展造成严重威胁。由此可见，政府及社会必须认真分析国民经济领域房地产行业的支柱地位是否恰当，此外我国经济结构及产业结

7、构必须尽快实现优化升级。（二）地方政府对房价调控的责任问题据“国8条”规定：“各地方政府必须明确年度新建住房价格的控制目标，并在2011年一季度如实向社会公布”，但截止2011年一季度，仅有30余个城市向社会公布房价调控目标，其中多数城市把房价调控目标的涨幅考虑到地方GDP的增幅（约10%），此现象多由地方政府绩效考核机制与财政收入模式所致。据调查数据显示，多数地方财政收入内土地收入约占3/5～7/10。由此可见，必须尽快健全地方官员政绩考核体系，同时加强对地方政府的监管力度。（三）限购与保障性住房的建设问题截

8、止2012年底，我国房地产市场的流动性异常旺盛，其中房价暴涨多由过度投资性与投机性资金所致，而加大土地供应量、差别化对待信贷政策、调整税费等举措根本无法彻底解决房地产市场的诸多问题。为了遏制大量投机性资金对房地产经济泡沫化的影响，中央政府出台了一系列政策，由此扩大保障性住房的建设面积及打击投机性资金流入房地产市场。三、房地产市场经济的发展趋势7自1978年以来，我国房产开始逐步摆脱计划