企业房地产管理体系建设探析

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1、企业房地产管理体系建设探析　　摘要：随着经济社会的不断进步，对房产的质量要求越来越严格。为了能够提供高质量的建筑房产，不仅仅要从直观的施工中提供，更应该从房地产企业的本身出发，完善管理体系，从而形成有条不紊的管理工作。本文就企业房地产管理体系中出现的问题进行分析，并提供相应的解决对策，希望对房地产的管理者起到借鉴的作用。关键词：企业房地产；管理体系；问题；对策中图分类号：C29文献标识码：A社会主义市场经济就是法制经济，法律已经成为一种经营管理资源，被运用于企业经营管理始终，企业的任何经营行为，都会表现为相应的法律行为。任何单位与自然人一样，都是生活在法律编织出来的社会中，

2、企业的经营行为在本质上表现为谋利行为，在形式上则通过法律行为所实现。《物权法》颁布以后，对未取得权属证书的房地产提出了动员令，是对企业以沿用、接收、征收、征用、划拨、出让、购买、置换（含调拨或调整）等方式取得或实际占有使用的房地产权属的工作的再落实。本文主要针对一些国有大中型企业在取得划拨手续后，随着时间变迁，而在房地产管理中产生的一些历史遗留问题与解决办法。7第一章企业房地产管理存在的问题一、企业房屋土地权属证书办证率较低我国《物权法》明确规定，建设用地使用权人需要履行登记手续，取得建设用地使用权证。房屋土地权属证书的缺失，将使企业产权的房屋、土地得不到法律的承认和有效保

3、护，可能在今后面临越来越多的纠纷，影响房地产的改扩建与健康发展。从历史原因来看，是由于企业的一些房屋土地来源复杂，年代久远，资料缺失严重，相应的用地批复与用地许可及各种建设工程许可资料也已遗失或无处查询。从近期来看，社会依旧存在赶工期赶进度等献礼工程，所以最终出现如：先开工再补办用地、工程建设等手续、绿色通道工程等的现象，随着项目的竣工完成，补办手续工作也随之停滞，土地证、房产证便无人办理或以无法办理；从管理原因来看，原来土地与房屋的管理历来都不是单位的重点，即使有也仅局限于对产权宿舍及部分当时需要使用时才加以完善的；同时，也缺乏相应的管理政策和制度。房屋土地的管理、使用、

4、处置无规章可循，随意性较大。二、企业内部在房屋土地使用上相互交错、无偿使用和外租情况较为普遍7长期以来，由于企业内部原因，相互无偿占用房地产情况较为普遍，相互占用的情况也比较复杂。究其原因，是企业没有建立起房屋土地有偿使用制度，造成一方面用房紧张，另一方面用房的使用率较低。企业管理层与企业内部没有建立起良好的沟通平台，造成有的单位用房紧张，而又存在部分房屋闲置现象。三、企业对房屋土地重视不足，管理机构、机制不健全，使用不规范，难以实现房屋土地资源的高效利用尤其在土地如多为划拨用地的单位，一方面土地属于无偿使用，另一方面也存在无序使用。即使出现这样或那样的问题，也无须承担任何

5、经济责任，故没有形成资产管理意识。目前，房屋土地作为一种物质资源，可以通过对其的有效管理、投资，而使其不断增值的认识不足。总之，企业在房屋土地管理方面，存在决策体制不够健全、职权不明的状况，缺乏统一规划、统一管理、统一分配及统一使用标准，既缺乏科学合理的预算与长远规划，又缺少可供遵循的规章制度、实施细则，也缺少自上而下的组织管理机构，从而影响了企业房地产资源的合理有效利用，容易造成注重眼前利益、轻视长远利益的现象，影响了企业的资源效益。第二章解决对策一、建立健全企业房屋土地管理的规章制度，理顺关系7房屋土地管理是一个系统工程，需要领导重视、部门配合、建设配套，企业相关职能部

6、门在分析、总结反映出的问题基础上，制定出政策依据充分、可操作性强的房屋土地管理制度与办法，同时按照“谁使用谁负责”的原则，界定管理职责、理顺工作流程、任务分解明晰，使企业房屋土地管理工作逐步形成权属清晰、管理规范、使用合理的局面。同时，建立全面的房屋土地实物信息的信息系统，该系统不仅提供静态的查询、统计功能，还应实现过程管理，所有维护、使用变动的情况等都应该在系统中留有痕迹，既便于历史信息的查询，又保障了操作的管理规范。二、制定企业房屋土地确权计划，逐步办理完成房屋所有权证和土地使用权证由牵头部门与相关部门配合制定出企业房屋土地确权工作计划，明确职责、强力实施，加大办证工作

7、的力度。扎实有序地推进办证工作，依法办理产权证明。逐步建立企业可利用房地产资源储备，提高房屋土地的可利用率，确保资产的完整、有效和安全。三、按照市场机制，实行有偿使用，逐步解决企业内部房地产交错使用、出租房屋土地等问题无偿使用给房屋土地的分配和管理带来很多弊端，为解决好这个问题，首先要处理好行政管理和市场机制的关系，7即应重视政策引导，更要重视市场机制的调节，运用经济杠杆作为行政管理的补充手段。其次，要处理好企业内部关系，加强房屋土地的管控，提高企业资产经营效益。对各类资源性资产实行统一规划与管理，在明确产权归属的