z市盛景园房地产开发项目进度规划管理探究

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1、Z市盛景园房地产开发项目进度规划管理探究　　【摘要】项目进度管理是项目管理的重要内容，它有利于控制项目进度，实现项目预期的经济效益。本文将项目进度管理的相关理论与Z市盛景园房地产开发项目实际密切结合，借助工作结构分解、甘特图及里程碑等方法，编制了本项目的进度计划，确定了本项目的里程碑，从而为控制并优化项目进度提供了科学依据和指导。【关键词】进度计划；WBS；甘特图；里程碑一、引言近年来，随着我国经济的快速发展及人民生活水平的迅速提高，群众对住房的需求空前增加，商品房建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。但随着城镇

2、人口的快速增长和住房制度改革的实施，商品房建设的速度仍远远落后于社会需求的增长速度，商品房建设已成为新的经济增长点和消费热点。5在此背景下，为了满足Z市居民改善居住环境及城市面貌的迫切要求，Z市金玉东方集团有限公司提出了盛景园房地产开发项目。本项目计划投资35933.58万元，建设总工期24个月，总用地面积58868.00m2，总建筑面积119203.27m2，其中住宅面积52195.71m2、办公面积14681.69m2、商业面积34546.22m2，地下停车位325个。由于房地产开发项目规模大、周期长，如不能及

3、时交房，会与业主发生纠纷，给房地产开发商造成巨大损失，因此，房地产开发项目的进度控制十分重要[1]。为此，本文将项目进度管理的相关理论与Z市盛景园房地产开发项目实际密切结合，对本项目的进度规划进行了深入研究，以为本项目进度的优化及控制提供科学指导。二、Z市盛景园房地产开发项目工作结构分解所谓工作结构分解就是把项目工程作为一个系统，分解为若干个相互独立、相互制约和相互联系的过程，即工作分解结构（WorkBreakdownStructure，WBS）[2]。工作结构的分解既可以按照实施过程分解，也可以按照技术系统结构分

4、解。其中，前者是指按照工程每项工作的实施过程进行分解，而后者则是按照不同的技术要求或者不同的功能要求，将总的工程进行分解。本文对盛景园项目的工作结构分解将首先按照房地产开发的阶段进行划分，其工作结构分解详见图1。在上述工作结构分解的基础上，还可以按照技术系统结构进行进一步分解细化，如土建工程又可细分为地基、主体、屋顶及装饰装修等工作；安装工程又可细化为给排水、暖通、电梯、消防及强弱电工程等；室外工程则主要包括项目的绿化等。5三、Z市盛景园房地产开发项目工作逻辑关系及时间估算在项目进行工作结构分解之后，需要确定项目各

5、个工作之间的逻辑关系，也就是项目各项工作的先后顺序。确定各工作之间的逻辑关系主要考虑工作之间内在的客观规律、施工工艺流程、组织关系、施工场地的限制和施工资源的限制等。确定工作的逻辑关系的目的就是得到工作关系列表和工作网络图。然后，再估算各个分项工作的工作时间和资源量。工作时间的估计是整个进度计划的基础工作，直接影响工作网络时间的确定，进而影响到整个工程进度安排。分项工程的工作时间包括完成项目工作的时间和交接时间[3]。工作时间的确定方法有专家判断法、类比估计法、单一时间估计法和三个时间估计法等。本文对本项目的时间估

6、算将采用三个时间估计法，该方法通过估计项目最可能时间、客观时间和悲观时间这三个时间，在利用概率的相关知识原理，来最终确定项目工作的期望时间，其计算公式为[4]：其中：Te为工作的期望时间；a为乐观时间估计；b为悲观时间估计；m为最可能时间估计。该估计方法对时间的估计方差为：本项目工作逻辑关系及时间估算情况详见表1。5四、Z市盛景园房地产开发项目进度计划的编制及里程碑的确定在完成上述工作结构分解、确定工作逻辑关系，估算各项工作时间、工作资源之后，就进入编制初步进度计划的阶段。编制进度计划的常见方法有：关键工期法、甘特

7、图法、网络计划法、线性图法、里程碑事件法等[5]。结合本项目实际，本文对本项目进度计划的编制采用的是甘特图法，根据上述时间安排，采用Excel软件，所编制的项目工作进度甘特图详见图2。在项目进度计划中设置里程碑，可以通过检验每一项工作任务的里程碑，来把握项目工作的进展，确保整体目标的实现。所谓项目里程碑就是项目进行中的关键事件[6]。本项目所确定的里程碑具体如下：（1）在投资决策阶段，设置如下里程碑：项目实地勘探的里程碑——地质报告；市场前景、财务评价等完成的里程碑——项目可行性研究报告。（2）在施工建设阶段，里程

8、碑设置如下：土建工程的里程碑——主体施工完成；安装工作任务的里程碑——电梯安装完成、给排水安装完成、强电安装完成、弱电安装完成、消防安装的完成。五、结语5本文将项目进度管理的相关理论与Z市盛景园房地产开发项目实际密切结合，对本项目的进度规划进行了深入的研究，以为控制并优化项目进度提供科学依据和指导。然而，受资料所得及篇幅的限制，本文研究还不够深入，后续研究将