五星酒店商业调研与定位报告ppt课件.ppt

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1、总体思路模型项目背景市场调查项目发展背景CBD案例参考项目核心元素商业市场特性市场发展方向消费者/商户反馈消费者特性商户反馈类型定位档次定位客群定位主题定位形象定位业态定位项目定位一、发展背景2.区域背景3.项目背景1.城市背景1.城市背景渭南市地势以渭河为轴线，形成南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。总体地势南高北低，其中铁路以北为平原区，以南为黄土台塬。中部渭河冲积平原是八百里秦川最宽阔的地带。总人口556万人，总面积约1.3万平方公里。优越的地理位置，悠久的历史文化，壮丽的山川河流，使渭南的旅游资源斑斓多姿，得

2、天独厚。著名的西岳——华山风景区誉满中外，奇险峻秀居五岳之首，成为融休养、度假、娱乐、游览为一体的综合旅游胜地。国家级历史文化名城韩城，琉金映彩的古建筑与鳞次栉比的高楼大厦交相辉映，游客可瞻仰、谒拜司马迁祠墓，欣赏元代建筑“禹王庙”，观赏中国目前保存最为完整的元、明古建筑群和被誉为“东方民居村寨活化石”的党家村。宏大的渭北帝王陵墓群，特别是全国重点文物---唐睿宗桥陵、唐玄宗泰陵，令游客为修复了的盛唐石雕慨叹不已，引发思古之幽情，激起振兴中华之豪情；2011年全市生产总值实现801.4亿元，增长15%；财政总收入完成74

3、.9亿元，增长14.5%，其中地方财政收入34亿元，增长20.4%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15918元和4372元，增长16.6%和22%；社会消费品零售总额增长18.6%。城市背景2.区域背景本项目区域发展将体未来渭南城市发展的高度。本项目区域是中央商务区商务中心区，是未来渭南市形象展示的窗口。渭南新的政务中心渭南市政府行政办公大楼的建立，标志着本区域将成为渭南市未来重点发展区域。参考案例-上海陆家嘴CBD陆家嘴CBD位于上海市浦东区，面积31平方公里，户籍人口40万，是中国国家级开发区。区内主

4、要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业。CBD区域商业的发展将随着区域建设的进行，经历由中档到高档的发展过程。商业氛围不成熟，商业项目的定位锁定周围商业档次较随着商务写字楼的发展，及交通体系、市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。CBD起步期上海陆家嘴CBDCBD稳定发展期CBD建设期1990年2015年1990年陆家嘴金融贸易区宣布开发2003年底陆家嘴落户分行级以上外资金融保险机构已达146家，62家外资金融机构资产总值2200亿元人民币2015

5、年基本形成亚太区域国际金融贸易中心参考案例--深圳福田CBD片区定位片区定位片区定位未来深圳行政文化信息商务中心深圳心脏区域，城市源动力所在规划就业人口26万，居住人口7.7万人人口增加成为中心区商业发展的基础城际列车、地铁、公交体系齐全交通枢纽地位，强化交通和商业互动位置：福田CBD东起彩田路，西至新洲路，莲花路以南，滨河大道以北。规模：共占地面积4.14平方公里,深南大道由东向西穿越其间，将中心区分为南、北两片；其中，南片区2.33平方公里，北片区181平方公里福田CBD即将进入商业发展稳定期，早先开业的商业纷纷调整

6、，特别是零售品牌升级趋势明显，潜在高端项目将面世。其商业发展轨迹亦遵循了由单一业态商业到多业态复合商，体量由小到大，档次由低到高的发展历程。区域商业氛围不成熟，商业以百货为主。随着CBD写字楼酒店等物业的建设，交通体系市政配套的完善，区域商业氛围也随之浓厚。随着CBD区域商务氛围的完善，商业的档次也随之逐步提高。CBD起步期上海陆家嘴CBDCBD稳定发展期CBD建设期CBD案例研究小结上海陆家嘴CBD深圳福田中心区建设周期起步期发展期成熟期CBD从规划、建设到成熟一般需20-25年的时间；商业开发从建设到成熟一般需8-1

7、2年时间依托区域交通、公共设施的建设并投入使用；商业楼宇大量开发，并吸引众多知名企业进驻。商业以主题化、特色化定位发展为主，业态上餐饮、娱乐有较大市场机会，并其档次可相对较高，而零售业态高档次有较大市场风险。或百货业态以其系统性优势进入。区域环境进一步成熟，消费者数量提升，市场认知度增加。商业出现大型综合性购物中心，业态丰富，新项目开发将带来更多品牌组合,零售品牌档次进一步提升.区域地位受市场确认，成为目的性前往的消费地。随着区域的成熟，区域内商业业态更为丰富。商业上高端商业的出现使整个区域商业档次得到提升。并因激烈的竞

8、争使商业市场逐步细分。华州区高新区渭北区中心区规划中CBD的商务中心区将建成渭南的金融中心，区域内将建有大量高档写字楼、酒店及高级住宅消费人群品质较高，区域交通规划完善，内外交通便捷渭南城市规划制造业与工业为主，包含部分居住及办公商业功能完善的传统老城区包含了部分商务功能道路建设较为滞后，交通拥堵情况较为突出规划中的