【地产资料】盐城开放大道项目初步定位方案

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1、盐城-开放大道项目初步定位方案2009.11shanghai上海盛励机构谨呈传说如果你的家周围开满了紫薇花，紫薇仙子将会眷顾你，给你一生一世的幸福。。。。。。结语市场分析目录区域分析项目发展核心策略项目总体定位及规划建议产品设计建议市场分析Chapter1·宏观部分·经济与产业·房地产市场综述·板块市场研究分析了解盐城才能找到优势1、历史：自汉武帝元狩4年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史，是施耐庵、陈琳的家乡2、人口：全市总人口806万，其中市区人口68.6万，全市人口年均增长速度为0.6%，城市人口年均增加6,84万人，户均人口数量为3.12人3、地理：滨海襟湖，具有典型的

2、湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在13度左右4、居住：盐城市政府出台《市区2008-2012年住房建设规划》,确定规划期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。城市背景:宏观部分1、08年全年实现地区生产总值1537亿元，按可比价计算比上年增长12%，近三年GDP一直保持较高的增长。2.从03年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在15%左右,增长速度惊人。盐城GDP年增长情况1.随着工业生产的加速发展和第三产业的兴起，盐城落后的产业结构格局逐步改变，标志着该市经济进入工业化初级阶段，2.私营企业开始崛起，成为就业的主力和推动社会经济发展的新

3、动力3.同时，房地产业发展步伐也不断的加快。1、08年全年增长11%，人均GDP较上年有明显增加，达到了20050元；2、总体走势，稳中有涨，03年以后增长速度加快。人均GDP分析1、08年全年增长14.5%，人均可支配收入为15826元，2002年以来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该城市经济发展较为稳定；人均可支配收入分析1、1983～1988年，经济振兴阶段。农业和乡镇工业获得发展，GDP年均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资增加70%；2、1989～1991年,经济调整阶段。GDP年均增长6.9％，二产劳动力比重下降1.1个百分点，三产劳动力比

4、重仅上升0.5个百分点，固定资产投资增长6%；3、1992～1996年,继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%；4、1997～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分点，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%；5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.2％，二产劳动力比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产

5、投资增长29%经济与产业盐城经济发展阶段1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家，是盐城市未来较长时期的主要产业；2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园；3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右；4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业；5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增长达到20%，开竣工总量达到480万平方米；盐城房地产市场的刚性需求主要来自于城市拆迁、农民进城以及部分新增人口，项目应密切关注政府在推进城市化工作的速度。盐城目前主要产业情况小结：盐城是一个拥有悠久历史的地方，在千年时间的长河里

6、孕育了丰富的文化，所以我们应该在设计本项目时，体现出这样的特点。从近10年来看，盐城经济保持着双位数的迅速发展。普通居民的生活水平提升很快。随着今年世界经济的复苏，中国对外出口的恢复，盐城的经济发展必定将再次保持高增长率，这将会极大地刺激楼市的发展。盐城地产起步自2003年起，在近6年中，盐城市区商品房年均供应量约在180万平方米左右。2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡，之前每年去化量也都在约100万㎡左右。2007年上市量230万㎡,去化量180万㎡左右,整体供应量较大。08年经济危机，市区的供应量有所减少，供应体量在150万左右，目前土地的存量较大。进入2009年，截止

7、10月份市区商品房供应量为168万㎡，去化量达到193万㎡，呈现略供小于求局面。政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，从09年初开始城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。城市土地市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。供应分析：房地产市场综述整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200