南通金域蓝湾2019年营销总纲55P-PPT课件.ppt

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1、南通万科金域蓝湾2019年营销计划零、目标解析目标及问题住宅余量487套；类住宅启动保证去化、品牌生根目标市场却直线而下观望情绪浓厚淡市下需持续走量一、本案资源16101181242371392019货源盘点余量货源：95㎡产品24套，105㎡产品208套，135㎡产品195套，140㎡产品60套，总计487套。库存产品一期二期三期（7#/13#）合计11#8#/12#95小三房2424105三房223410250208135大三房113210250195139大三房6060合计57662041604871357911

2、三期推售7#13#160套二期加推8#12#204套尾盘去化123套后续商住推售12#周围景观环绕，位置较佳。13号楼共13层，全部为139㎡三房观景大平层，得房率较高，楼间距较大，面朝精致的景观小品行业大品牌7#与8#位于小区中央位置，环境较好，坐拥前后数个景观区。该片区位于小区西北角，较为安静，绿化率高，分布了较多精致景观。优质景观房源好物业“万科物业就是不一样，你看这么早，把园林收拾的多干净”——来访客户“就是听说万科的物业好，年龄大了，买房子就要买个省心的。——成交业主“售楼处的服务就这么不一样，将来住进来体验

3、下”——成交业主全国房地产行业领跑者“早就听说过万科，全国各地造了很多房子，这么大的企业，这么大的品牌，应该是信得过的”——成交业主较之一二期，后续房源户型更好，景观更佳；加之品牌、物业对前期客户的慢慢渗透，后期产品力会更高2019货源盘点本体结论万科品牌进入南通，耕耘一年的积淀，需进一步给到客户信心感知万科物业逐渐更加被客户认可接受，作为优势继续发挥最大力量后期产品从户型、景观而言资源皆更好，需将景观资源等做更多展示项目价值发挥最大化切实给到客户更多体验和感知二、市场分析2019大势回顾调控政策严厉，从政治到金融，房

4、地产市场全面被压制，10月过后全国市场呈下滑态势南通市场回顾10月后成交显著下滑，新开盘项目去化率低，库存积压严重，暗降优惠下的成交少有起色2019市场预估未来政策不明朗，但依四季度市场量价走势模拟看，明年年中有可能出现全面降价并二次触底。2019区域市场未来政策并不明朗，但区域市场放量集中，竞争激烈市场结论整体市场成交惨淡，库存积压严重微幅的价格调整能促进个别成交大幅优惠噱头带来的成交并不理想未来市场不明朗，区域供应集中，竞争激烈简单降价已无法带来质的提升找到现阶段真正买房的客户才是根本三、客户分析客户分析——年龄结

5、构、区域分布以30-50岁之间为主，家庭结构稳定，大多来自崇川主城区，对区位价值认可客户分析——置业目的、付款方式多为改善型购房需求，关注生活品质，三成左右可一次性付款客户分析——认知途径、关注价值点朋友介绍居多，关注万科品牌、物业服务客户结论客户年龄：30-50岁为主，事业有成，家庭稳定，对生活品质有一定追求客户来源：以崇川主城区为主，部分周边县区客户补充，对区位价值认可置业目的：大多为改善型需求，关心物业服务和产品品质认知途径：朋友介绍、户外大牌、网络作为主要认知渠道以老带新，寻找真正需要买房的客户四、营销策略推导

6、淡市如何营销突围、持续走量观望、供应集中60/70的改善需求，追生活品质品牌护航+物业保障+东南亚风情园林核心问题竞争客户本体发挥优势，转化威胁聚焦项目核心价值，落地“蓝湾生活”本质。淡市营销，新老并拓，层层锁客，小步冲量。用容积率扭转客户对楼间距的观念，用装修功能转化空间尺寸，做好二期展示，提升品质形象策略推导优势S北翼新城核心区万科品牌强力护航好物业的悉心保障一期热销的客户基础机会O南通市场尚未限购北翼新城规划前景威胁T11年市场观望气氛严重片区楼盘同质化竞争12年区域供应量大提升区域价值，以区域价值带动项目价值。

7、劣势W楼间距小房屋空间尺寸偏小减小劣势，避免威胁利用机会，克服劣势核心优势最大化，提升项目价值借交通发展之势，再次提升区域价值。发挥优势，抢占机会找到项目的价值消费者：他们买什么？项目：我们卖什么？品质感服务感幸福生活F（Features）A（Advantages）B（Benefit）新核心大品牌好物业精装修综合体东南亚风情园林全三房实用户型万科大品牌的保障万科物业的悉心护航万科品牌的社区价值（大品牌的保障、专业雕琢的品质、人文关怀的温情社区）精彩幸福的生活体验（好房子、好物业、好生活、好邻居）项目价值建立关系，我们强

8、调我们的策略：聚焦项目核心价值，落地“幸福生活在万科”的理念。淡市营销，新老并拓，层层锁客，小步冲量。【“幸福生活在万科”总攻略】推广攻略明确差异化形成差异化传播差异化万科生活秀场客户攻略推售攻略展示攻略南通金域蓝湾——蓝湾生活第2季一轴到底突出主题新老并拓精准锁客营销攻略平开平走小步冲量淡市营销，价值展示；紧随市场变化推售节奏新