金域蓝湾营销策划提案

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1、金域蓝湾营销策划提案金域蓝湾营销策划提案-00六年三月二I—R目录前S第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的变化2、政策法规及城山发展规划对长沙房地产市场的影响3、长沙房地产住宅市场的发展趋势4、对“金域蓝湾”规划方案的理解与优势提炼二、本项口SWOT(优劣势、机会点、隐忧)分析1>项目优势(Strength)2、项目劣势(Weakness)3>项目机会(Opportunity)4、项目隐忧(Threat)第二篇项口定位及产品修正建议—、项目定位1、区域属性与产品定位2、主力客户群体定位二、产品修正建议1、户型设

2、置2、景观及配套第三篇概念推广策略—、项目定位1、主推案名2、备选案名第四篇、销售策略一、价格形象执行策略二、价格建议三、推广顺序四、入市时机五、营销活动计划1、各阶段推广计划2、活动方案提案第五篇媒介推广策略一、媒介目标二、媒介投放组合策略三、媒介投放组合方案建议随着金域蓝湾项H齐项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，木项目即将进入紧张的筹备与开工准备工作。我们在对金域蓝湾保持信心的同时，也应该随吋做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项口的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而

3、保证高速高效高质地完成金域蓝湾的销售与服务工作。第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1）、经济总量突破千亿大关，人均GDP超过2000美元长沙经济总量达到15191X90亿元，经济发展步入高速增长的新时期。经济增速创近11年來新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.9%,在全国31个省会城市比较屮，长沙GDP总量规模及增长速度分别排第13位和第12位。1、宏观经济运行及产业结构的变化人均GDP达23968元（按常住人口计算），实现了人均GDP超过2000美元的历史性跨越。这个平均水平，城市化进程的加快直接表现为城市人口的增长。据统计资料

4、,1998年到2005年，长沙市区常住人口净增已达到200万左右,年均增长5.93万人，光雨花区就已增至人口38万之多，在不考虑购买力的情况下，我市应城市人口增长出现的预期住房需求，预期年均为24平方米。此外，城市外来人口的购买需求也不容忽视。据统计，按照新的城市总体规划，未來20年内，长沙市建成区面积要达到350平方公里，城区人口350万。从2001年4月开始，长沙市降低了外來人口落户长沙的“门槛”，越來越多的外地人成为新的长沙人。仅邵东县近两年以投资者的身份落户长沙的就有4000多人。长沙市口前外来人口购房的比重约为15%,已经形成了一个稳定

5、的外相型的购买群体，这种因城由化水平的提高，而产生的住房需求对山场的拉抬作用非常的显箸。2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售而积回落8%,价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积今年将会达到800万m2。3）纵观市场，2006年商品房供应呈现新区、中心区同步高歌的局面。在城市新区，众多外来开发商重兵集结，大盘涌现。水印山城在黄花圈地600亩，直指高品质生态社区；长沙玫瑰园拿下2000亩，在河西悄然运作；比华利山屯兵南城，打造2000亩别墅大盘；绿城桂花城强力推出品质建筑……4）今年上半年长沙房地产业的投入估计将近达到10

6、0个亿，今年全年应该是超过200个亿，将会达到220个亿左右。那么它的特点是长沙房地产业投入的增幅在下降。二是房产交易量基本平稳，房地产的价格为基本合理。5）长沙房地产业发展的空间相当之大。因为长沙这座城市是近些年按照国家批准来调整城市规划，来扩大城区，来实施一些举措的。所以随着城区而积的扩大，城市人口的增加，住房的改变。长沙房地产业的发展，我们认为在今后儿年每年的上市量仍然会保持在500m2左右，这是符合市场需要的。在此基础上，当然对我们的规划提出了更多的要求。6）2005年全市房地产投资概况：2005年全市新成立房地产开发企业180家，其中注

7、册资金在800万元以下2家，注册资金在800-2000万元（含800万元）的130家，注册资金在2000-5000万元（含2000万元）28家,注册资金在5000万元（含5000万元）以上的20家。其中外省或外商开发企业35家。2005年长沙共完成房地产开发投资220.75亿元，比2004年同期16&81亿元增长30.77%。7）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积冋落8%,价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积长沙今年将会达到800Jim2。8）据相关部门统计报道，2006年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1

8、-5月份，全国商品房空置面积增长幅度将会达到8.2%,高于去年2.3%的水平。根据长沙市房屋产权管理局的最新统计数据，2005年长沙市商