各种模式拿地的涉税分析和税筹.pdf

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1、各种模式拿地的涉税分析和税收筹划土地成本——税收筹划2土地取得方式•直接取得土地•股权收购•合作建房•一方出地、一方出资金，不成立项目公司•双方合资成立项目公司•吸收合并•在建工程转让•以土地方名义进行修建•通过一个案例分析了解房地产企业，常用于开发项目取得土地取得时采用的操作模式。12资料项目背景资料：A公司2013年通过公开投选方式中标“XX改造项目”，并于当年成立项目公司对本项目实施整体改造。项目公司于2015年通过公开出让方式合法取得本项目国有建设用地使用权，并与国土资源局签订《国有土地使用权出让合

2、同》，并已根据合同缴清土地出让金，国土证尚未办理。目前项目公司已完成地块的全部拆迁，并与地块业主签订拆迁还建协议，地块还建区域设计方案已通过拆迁业主认可。政府拟将该地块打造为市级商业中心。13资料项目现状：A公司有意将该项目转让，鉴于与B公司的良好关系，为发挥各方优势，实现多方共赢，A公司有意与B公司进行合作。问题作为B公司为了更好的进行整个项目的开发，应该如何取得该项目公司的土地更有利于后续的开发？14案列分析增值税及其附加土地使契税用税涉及税费企业所印花税得税土地增值税15方案涉税分析分别对B公司收购x

3、x项目的在以下几种拿地模式涉税事项进行分析：A、土地转让a、收购项目公司取得土地方式B、在建工程转让股权b、项目公司将土C、股权转让地投资成立新公司后再收购股权c、项目公司将土地分立成立新公司后再收购股权16方案C:股权转让a、收购项目公司股权b、项目公司将土地投资成股权收购立新公司后再收购股权c、项目公司将土地分立成立新公司后再收购股权17其他特殊项目收购案例分析。18案例一项目背景资料：如XX旧城改造指引中，采取股权收购的运作流程如下：土地分融资地块和复建地块→村经济组织承受并办理复建地块国有土地使用权

4、证→村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权（未办确权手续，待合同签订后办理确权）→开发企业与村经济组织签订改造开发合作协议并明确承担拆迁补偿费用及复建工程等各项成本（即融资地块的主要土地成本）19案例一项目背景资料：→开发企业将一定比例的拆迁复建资金注入监控账户后，村经济组织的全资子公司办理融资地块确权手续（与国土局签订土地出让合同受让复建地块、补缴土地出让金并办理国有土地使用权证）→开发企业收购村经济组织全资子公司100%股权从而获得融资地块的土地使用权(收购价为子公司的注册资本）（备注：实际

5、收购时溢价很多），并负责融资地块的建设及销售20案例一项目背景资料：→村经济组织作为拆迁主体支付被拆迁人的拆迁补偿费用并负责复建地块的建设。此类项目特点：土地有票成本少但拿地成本高，以股权溢价的模式体现，这部分多数无法取得票据进行税前抵扣，少部分通过直接支付村民拆迁补偿费体现。另根据改造指引，土地使用权属于村组织的复建房成本开发企业可以税前扣除。21案例二军转用地项目股权收购模式：卖方存量土地为军转用地，目前未完成拆迁及整合，因卖方资金出现短缺，寻求通过转让大部分股权共同合作盘活项目、获取利润。22案例三代

6、建包销模式：土地取得时间很早，成本很低。持有土地企业（卖方）希望卖地获取一笔固定利润，后期项目全盘交由买方负责、收益归买方（交易实质是卖地取得净收益），但因卖方公司自身情况不能直接作股权转让，必须仍在卖方公司下运营项目；也可以采取土地投资入股成立新公司再作股权转让的模式，但各环节所产生税费也必须由买方负担。23THANKS!24