2014佳源集团商业项目运营管理相关制度课件.ppt

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1、商业项目运营管理相关制度、重点和要点讲解2014年5月12日第一部分运营管理工作的重要性第二部分工作相关流程和注意事项第三部分运营服务体系的内容和要求目的什么是运营管理第一部分运营管理工作的重要性运营管理，可分广义和狭义。狭义的运营管理，我们目前分前期运营管理和后期运营管理。前期运营管理（项目整体开业前），主要包括四方面：前期介入的设计要点管控、前期的物业服务、招商后续的运营服务工作、开业期运营管理等；后期运营管理（项目整体开业后），主要包括四方面：项目整体经营管理和服务、项目整体形象策划推广和包装、日常的物业服务管理、商家的优化调整

2、管理。定义第一部分运营管理工作的重要性运营管理的目的是通过统筹和整合各种资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商业项目的购物、消费环境和建筑空间，从而保持商业项目的运营活力，提升项目整体的价值。目的第一部分运营管理工作的重要性第一部分运营管理工作的重要性运营工作正式开始的节点——招商完成第一份正式合同的签订，并转至运营。运营工作成为项目重点工作的节点——第一批商户进场装修。第一部分运营管理工作的重要性招商是运营的开始，运营是对招商成果的延续。运营管理是自始至终全过程的。招商的目的是让项目实现开业，运营的目

3、的是让项目快速稳定繁荣，实现经营收益和资产增值的同步最大化，满足开发者、投资者、经营者、管理者和消费者多方利益的平衡。运营管理的好坏是影响项目成功与否的关键因素之一。专业的运营团队比招商团队更稀缺、含金量更高，是未来商业地产发展的最亟需资源。第一部分运营管理工作的重要性要做运营不难，但要做好运营很难；难在经验、难在专业、难在细心和用心、难在需要时间。运营，看似微不足道、实则攸关重要。我们必须充分认识运营管理的重要性，正确对待、时时关注、充满信心。商业项目运营管理工作的现状：没有丰富的经验、没有成熟的模式、没有强大的团队、……没有不变的

4、商业，只有永不停歇地适应和创造。运营——运在四方、营在坚持。第一部分运营管理工作的重要性要做好一个项目的运营管理，必须在项目前期就开始打好以下四方面的基础：1、项目本身的基础（选址、定位、设计、建设、销售）2、运营团队的基础（招商员、运营员、工程员、一线物业人员）3、运营数据的基础（项目基础资料、各类方案、商铺信息台账、商家档案、租金、效益测算；各类设施设备的资料等）4、运营规范的基础（制度体系、服务体系、运营理念和要求，如合同执行的严肃性）目录CONTENTS前期介入开业管理交付和移交目录CONTENTS第二部分运营工作的相关流程和

5、注意事项运营管理◆前期介入（仅新市镇项目）物业招投标样板区管理121、在开盘前三个月，招商运营部（项目所在地的商业公司）负责人牵头组织房产公司相关部门召开招投标工作的专题会议，在会议上明确相关部门的职责、责任分工、完成的时间节点等事项。2、物业费定价及成本测算开盘前50日，招商运营部（项目所在地的商业公司）根据当地指导价，结合项目整体配套情况完成周边楼盘物业费调查、项目物业费成本测算后，发起上报项目物业收费标准的请示，经房产公司总经理审核后、报商业管理中心审核、分管执行总经理审批。物业收费定价必须建立在项目收支平衡的基础上。3、整体招

6、投标工作必须在房产公司办理预售证前40日内完成。房产公司相关部门须就招投标工作与政府职能部门做好沟通对接。4、在确定招投标形式及开标时间后，招商运营部（项目所在地的商业公司）按照总部确定招标文件模板，在7日内完成招标文件编制工作，在开标前25日将招标文件报商业管理中心审核，审核通过后2个工作日内完成用印，并提交行业主管部门确认。（一）物业招投标13（二）样板区管理1、为规范项目前期运营的服务和管理工作，为项目及客户提供优质的接待服务及环境品质，更好地宣传服务及楼盘品质，招商运营部（项目所在地的商业公司）应重点做好运营团队的服务形象、服

7、务品质、项目环境品质、安全保卫、公共能耗及工程维修管理等工作，具体详见《商业项目运营服务工作指引》。13Textinhere服务品质服务形象安全保卫样板区是项目楼盘品质的缩影，极大程度上推动了房产销售，是展现商业公司优质服务和高尚品位的窗口。环境品质（二）样板区管理1415（二）样板区管理2、为确保样板区震撼开放轰动开盘，招商运营部（项目所在地的商业公司）应重点做好活动前的现场环境品质、现场秩序维护和物业服务品质展示，具体操作详见《商业项目活动现场管理工作指引》。◆前期介入团队组建管理工程条件管理招商运营资料管理1617（三）团队组建

8、管理1、招商运营部门的人员组建：工程人员的重要性（尽量开工时就到位，前期纳入房产工程部编制、在开业筹备的交叉施工期发挥重要作用），招商运营部人员的稳定性（项目管理的稳定性、连续性），开业筹备过程中，招商员逐渐转至运营员。