2014佳源集团商业项目运营管理相关制度

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1、商业项目运营管理相关制度、重点和要点讲解2014年5月12日第一部分运营管理工作的重要性第二部分工作相关流程和注意事项第三部分运营服务体系的内容和要求目的什么是运营管理第一部分运营管理工作的重要性运营管理，可分广义和狭义。狭义的运营管理，我们目前分前期运营管理和后期运营管理。前期运营管理（项目整体开业前），主要包括四方面：前期介入的设计要点管控、前期的物业服务、招商后续的运营服务工作、开业期运营管理等；后期运营管理（项目整体开业后），主要包括四方面：项目整体经营管理和服务、项目整体形象策划推广和包装、日常的物业服务管理、商家的优化调整管理。定义第一部分运营管理工作的重

2、要性运营管理的目的是通过统筹和整合各种资源，不断优化业态组合，提高租户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商业项目的购物、消费环境和建筑空间，从而保持商业项目的运营活力，提升项目整体的价值。目的第一部分运营管理工作的重要性第一部分运营管理工作的重要性要做运营不难，但要做好运营很难；难在经验、难在专业、难在细心和用心、难在需要时间。运营，看似微不足道、实则攸关重要。我们必须充分认识运营管理的重要性，正确对待、时时关注、充满信心。商业项目运营管理工作的现状：没有丰富的经验、没有成熟的模式、没有强大的团队、……没有不变的商业，只有永不停歇地适应和创造。运营——运在四方、营在

3、坚持。第一部分运营管理工作的重要性要做好一个项目的运营管理，必须在项目前期就开始打好以下四方面的基础：1、项目本身的基础（选址、定位、设计、建设、销售）2、运营团队的基础（招商员、运营员、工程员、一线物业人员）3、运营数据的基础（项目基础资料、各类方案、商铺信息台账、商家档案、租金、效益测算；各类设施设备的资料等）4、运营规范的基础（制度体系、服务体系、运营理念和要求，如合同执行的严肃性）目录CONTENTS前期介入开业管理交付和移交目录CONTENTS第二部分运营工作的相关流程和注意事项运营管理◆前期介入（仅新市镇项目）物业招投标样板区管理121、在开盘前三个月，招

4、商运营部（项目所在地的商业公司）负责人牵头组织房产公司相关部门召开招投标工作的专题会议，在会议上明确相关部门的职责、责任分工、完成的时间节点等事项。2、物业费定价及成本测算开盘前50日，招商运营部（项目所在地的商业公司）根据当地指导价，结合项目整体配套情况完成周边楼盘物业费调查、项目物业费成本测算后，发起上报项目物业收费标准的请示，经房产公司总经理审核后、报商业管理中心审核、分管执行总经理审批。物业收费定价必须建立在项目收支平衡的基础上。3、整体招投标工作必须在房产公司办理预售证前40日内完成。房产公司相关部门须就招投标工作与政府职能部门做好沟通对接。4、在确定招投标

5、形式及开标时间后，招商运营部（项目所在地的商业公司）按照总部确定招标文件模板，在7日内完成招标文件编制工作，在开标前25日将招标文件报商业管理中心审核，审核通过后2个工作日内完成用印，并提交行业主管部门确认。（一）物业招投标13（二）样板区管理1、为规范项目前期运营的服务和管理工作，为项目及客户提供优质的接待服务及环境品质，更好地宣传服务及楼盘品质，招商运营部（项目所在地的商业公司）应重点做好运营团队的服务形象、服务品质、项目环境品质、安全保卫、公共能耗及工程维修管理等工作，具体详见《商业项目运营服务工作指引》。13Textinhere服务品质服务形象安全保卫样板区是

6、项目楼盘品质的缩影，极大程度上推动了房产销售，是展现商业公司优质服务和高尚品位的窗口。环境品质（二）样板区管理1415（二）样板区管理2、为确保样板区震撼开放轰动开盘，招商运营部（项目所在地的商业公司）应重点做好活动前的现场环境品质、现场秩序维护和物业服务品质展示，具体操作详见《商业项目活动现场管理工作指引》。◆前期介入团队组建管理工程条件管理招商运营资料管理1617（三）团队组建管理1、招商运营部门的人员组建：工程人员的重要性（尽量开工时就到位，前期纳入房产工程部编制、在开业筹备的交叉施工期发挥重要作用），招商运营部人员的稳定性（项目管理的稳定性、连续性），开业筹备

7、过程中，招商员逐渐转至运营员。2、注册项目所在地的商业公司3、建章立制：项目招商运营部（项目所在地商业公司）内部的管理制度、岗位职责、工作流程。4、持续的内部培训工作。18（四）招商运营资料管理1、项目各类方案，包括项目各类规划设计方案、施工图、专项方案和业态布局方案、品牌落位方案等；2、项目基础数据和台账，包括项目基本信息、项目开发节点、招商运营计划和测算数据、项目自有可售方案、商铺信息台账、自有物业台账等；3、各类报表数据和文件，包括项目租金价格体系、项目年度指标计划、商家资源数据库、招商和运营类合同（租赁意向协议、租赁合同、咨询服务合同、委托经