商业地产运营管理ppt课件.ppt

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1、万达集团商业地产运营管理商业定位·业态规划购物中心根据项目定位及建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布及比例，并制定相应的业态规划及业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件，是招商实施的指南。购物中心业态的选择和规划应符合三个原则：1、定位优先原则；2、功能完整性原则；3、业态相关性原则。一、业态种类购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往，购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。1、零售业态零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定

2、了购物中心能否满足消费者生活用品的需求。百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。2、娱乐业态娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关联与互动。娱乐业态，是现代购物中心满足消费者一站式消费的重要组成部分，具有群体消费和重复消费的特性，增强了购物中心的丰富性、活泼度。3、餐饮业态餐饮

3、业态是体验性消费的重要代表。王健林董事长曾说过，“中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的“，可见餐饮业态的重要性。餐饮业态具有极强的聚客能力。能充分满足人们社交和家庭生活的需要。购物中心内的餐饮一般分为以下几种形式：中餐、西餐、咖啡水吧。餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流由上而下，形成花洒效应，对拉动购物中心人气起到重要作用。规划餐饮业态时，应注重口味的丰富性，避免口味重复。只有丰富性的餐饮才能最大限度地为消费者提供多元的选择，对消费者保持长期的吸引力。同时，还要充分挖掘地方餐饮资源，因为地方餐饮品牌更贴合当地市场，早已为当地消费者广泛接受并拥有大批忠诚顾客。地方特色餐饮的

4、进驻，会大大缩短购物中心的培育期。4、餐饮业态体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯；既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。体验业态体验零售体验服务科技生活休闲淘玩社交服务传统服务生活智能化通信智能化交通智能化健康环保化妆护理品店多品集合店淘货店书吧咖啡西式简餐美护类服务培训教育社区配套服务智能家电影音体验店电子数码集合店环保材料生活用品美容SPA美发键发手足护理婴幼儿早教儿童教育成人

5、教育艺术类培训银行通信营业厅洗衣店花店影印冲洗摄影写真社区医疗齿科皮具护理二、业态组合业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。1、业态选择业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间结构等）及当地居民的消费习惯来展开。1）商业功能定位对业态选择的影响不同城市不同区域的购物中心，因其承载的基本功能有较大差异，业态组合的区别也十分明显。例如，上海五角场万达广场属于城市型购物中心，除设有百货、大型超市、电影院、KTV、儿童零售卖场、服装服饰、餐饮酒楼外，还设有家居家饰、书城、食品零售专业店、黄金珠宝城、数码卖场、业态齐全。而北京石景山万达广场

6、为区域型购物中心，主要由百货、超市、电影院、KTV、电玩、儿童娱乐、时尚服装服饰和风味美食构成，以满足北京城西居民生活、休闲、娱乐的基本需求。2）商品级次定位对业态选择的影响精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位不同，目标人群的消费特征就不同，这必然会影响到购物中心的业态选择。精品购物中心通常选择国内外级次较高的品类，如奢侈品、名品、高端餐饮、精品超市及各类有固定高端消费群体的体验业态；时尚购物中心通常选择各业态中的时尚品牌，在确保人气的基础上保持整个项目的时尚格调；生活购物中心通常选择生活超市、美食广场及健身、教育、美容、美发等体验业态。2、业态配比为了

7、将购物中心的面积合理利用，必须对各业态进行合理的配比。合理的业态配比能够完善品类结构功能，更好地满足消费需求，提高聚客能力（见下表）业态配比应遵循以下原则：（1）适用性：根据不同业态的要求，提供适用的面积（2）高坪效：在满足适用性原则的基础上，在区间内尽可能适度地压缩，以提高销售坪效（3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重业态间的关联消费，业态组合要符合目标消费群的需求。业态配比示意表业态品类数量面积（㎡）面积配比（%）零售综